סקירת שוק המולטי פמילי Q4/2019

שנת 2019 הייתה שנת שיא נוספת בנפחי העסקאות והתמחור של נכסי מולטי פמילי. בהינתן ביקוש חזק עבור מולטי פמילי בין קבוצות הון מרובות, אנו צופים, כי נפח העסקאות הכולל יישאר זהה בשנת 2020. אומנם עליית שכר הדירה החלה להתמתן, אך היא צפויה להימשך בקצב יציב ובריא גם ב 2020.

האתגר יהיה למצוא עסקאות בהן ניתן לראות עלייה ב NOI , והן תמצאנה כנראה יותר ב:

• מיקוד על שווקים בצמיחה – איזורי חגורת השמש (sunbelt),
• התמקדות בשיפור היעילות התפעולית באמצעות טכנולוגיה או מנהלים מנוסים.

התחזית להשקעות מולטי פמילי נותרה חיובית עקב המשך ההתרחבות הכלכלית יחד עם תחזיות צמיחת משק בית חיוביות. היחס בין בעלי בתים( 64%) -לשוכרים(36%) צפוי להישאר יציב. כאשר הצפי הוא שייתווספו כ- 1.9 מיליון איש לאוכלוסיית השוכרים בין 2019-2024.

סקירת עשור

בעשור האחרון ענף המולטיפמילי עבר את ענף המשרדים, ונהיה הענף שמקבל הכי הרבה כסף מוסדי. השווקים שהרוויחו מהשינוי היו איזורי החוף המאופיינים בהיצע מוגבל כמו גם מדינות רצועת השמש (sunbelt) אשר חוו גידול חסר תקדים הן באוכלוסייה והן במספר מקומות העבודה.

תמצית נתונים

⇑⇓תפוסת שוק המולטיפמילי יורדת במעט לעומת Q3 ל 95.9%, אולם עדיין Q4 הגבוהה ביותר מאז שנת 2000!.

⇓  339 נק בסיס מרווח בין אג"ח ל-10 שנים וממוצע Cap Rate ( לעומת 366 ב Q3) אולם מעל 307 נק' מרווח,הממוצע הרב שנתי.

⇑ 3.1% עליית שכר דירה בשנת 2019 לעומת 2018 לממוצע של 1474$    ⇓ *299,400 יח' דיור חדשות שנקלטו בשוק ⇓ *254,600 השלמות בנייה חדשות

⇑ $184 מליארד סכום עיסקאות כולל ב-12 חוד'                                       ⇓  $12.1 מליארד השקעות הון בינלאומי* =   $1.5 טרליון סך הלוואות מולטיפמילי

*נתוני Q4/2019 לסך 12 חודשים האחרונים.   החיצים מצביעים על שינוי בקצב הצמיחה לעומת הרבעון המקביל בשנה שעברה.

**  ממוצע שנתי

• תשואות אג"ח ל 10 שנים עלו מ 1.68% ב Q3  ל 1.92% ב Q4 (24 נק' בסיס רבעון על רבעון ).
  ה Cap Rate ירדו במעט ל 5.31% ( לעומת 5.34% ברבעון קודם).

המרווח בין ה Cap Rates ל תשואות האג"ח ל 10 שנים ירד במעט לרמה של 339 נקודות בסיס, מה שמשאיר את המרווח מעל הממוצע הרב שנתי של 307 נקודות בסיס.

• 2019 היא השנה השנייה ברציפות שהביקוש לדיור בשכירות עולה על ההיצע.

ב 12 החודשים האחרונים (Q4 2019) נספגו 299,400 יח', לעומת 254,600 יח' דיור חדשות שנבנו.  המספרים מעט התמנתנו ביחס ל Q3, אולם הביקוש למולטיפמילי ממשיך להיות גבוה, (ספיגת יח' דיור גוברת על קצב הבנייה), ורואים המשך מגמה להעדיף שכירות (לרבות בנכסי מולטיפמילי) על פני החזקת בתים.

• מספר התחלות בנייה ויח' דיור בתהליך בנייה – אומנם ירד ב 7% לעומת 2018, אך עדיין ברמות קרובות לשיא, מה שמצביע על המשך היצע גבוה למסירה עד 2021 לפחות.
• היקף עסקאות המולטיפמילי ב Q4 הסתכמו ב 50.1$ מליארד , ובסך הכל היקף עסקאות שנתי של  $184 מליארד, שיא השקעות שנתי, מאז 2001.
• היקף השקעות ההון הבינלאומי ב Q4 עלה ל- $12.1 מליארד , המהווים ירידה של 26.5% לעומת שנה שעברה.  קנדה נותרה המשקיעה הגדולה ביותר של כסף זר, עם נתח של 52.2% מסך ההשקעות הזרות, שנייה אחריה בחריין עם 7.9% מההשקעות הזרות, שלישית הולנד,  וישראל, עם היקף השקעות של 5.7% עם השקעות של קבוצת דלק.

**שווקים עיקריים: בוסטון, שיקגו, מטרו לוס אנג'לס, מטרו ניו יורק, מטרו סן פרנסיסקו, וושינגטון DC.   שווקים משניים: כל שאר השווקים.

עלייה בשכר הדירה

ממוצע שכר הדירה הגיע לממוצע של 1,474$ ליח'. עלייה נומינלית אפקטיבית של 46.5% בעשור האחרון מ- Q4 2010 , עליה בממוצע רב שנתי של 3.0%.
Phoenix ו  Las Vegas ממשיכות להוביל את צמיחת שכר הדירה גם ברבעון הזה עם 7.7% ו 5.4% בהתאם. שכר הדירה בAtlanta צמח בכ-3.5%.
הממוצע כולל את כל דירוגי הדירות – Class A Class B & Class C. בין הדירוגים יש הפרשים לטובת Class B.
דמי השכירות ב Class B ו Class C  עלו ב , 3.4% וזאת בהשוואה ל 2.6% ב Class A.

עליית שכר דירה לפי שווקים

שווקי חגורת השמש (Sunbelt) אשר מאופיינים בהגירת אוכלוסייה ערה מאוד, ועלות מחייה נמוכה. ערים כמו אטלנטה, אוסטין, שארלוט, לאס וגאס ופיניקס חוו נחשול בגדילת האוכלוסיה, שהתבטא בעליית שכר דירה מעל הממוצע הארצי.

גידול בתעסוקה

ב 2019 המטרופולינים שמספר מקומות העבודה בהם גדל הכי הרבה, היו, דאלאס, עם 120,700 מקומות עבודה, ניו יורק עם קרוב ל 100,000 מקומות עבודה, ולוס אנג'לס. השווקים שחוו אחוז גידול הכי גבוה ביחס למס' מקומות העבודה, היו ראלי דורהם עם 3.8% גידול, דאלאס 3.2%, וסאן אנטוניו עם 3.2%.

השקעות במולטיפמילי

סך ההשקעות ב Q4 היו $50.5 מליארד. סך ההשקעות ב 12 חודשים האחרונים היו מליארד $184 עלייה של 4.4% שנה על שנה וסכום ההשקעות השנתי הגבוה ביתור משנת 2001.

תחום המולטיפמילי ממשיך להוביל את נפח המכירות הגבוה ביותר לעומת שאר סוגי הנכסים (מסחרי, משרדים, בתים פרטיים וכו') שנה חמישית ברציפות. מתוך 571 מליארד דולר, עיסקאות נדל"ן מסחרי, 32.2% מסך העסקאות היו בתחום המולטיפמילי, עוקב אחריו , תחום המשרדים, עם 24.5% מסך העסקאות, ונדל"ן מסחרי עם 19.7% מהיקף העסקאות.

כ 70% מההשקעות היו בשווקים משניים, עם דגש ומיקוד בעסקאות Value-add.

השקעות הון בינלאומי במולטיפמילי

 רכישות ישירות על ידי מקורות הון בינלאומיים הסתכמו ב- 12.1 מיליארד דולר במהלך 12 החודשים האחרונים (Q4 2019), המהווים ירידה של 26% לעומת שנה שעברה. קנדה נותרה הרוכשת הזרה המובילה של מתחמי מולטיפמילי בארה"ב, בכ-52.2% מהרכישות של קונים זרים.

ישראל (כמקור למשקיעים) היא הרוכשת הרביעית בהיקף ההשקעות של 540M$ של קבוצת דלק.

הרוכשים הזרים הגדולים ביותר(במליוני דולרים):

Tricon ( Canada) $1,400

IBrookfield (Canada) $1,195

investcorp (Bahrain) $956

PSP Investments( Canada $915

Aegon ( Netherlands) 589$

Delek Group (Israel) $540

Starlight Investments (Canada) $452

Western Wealth Capital (Canada) $400

QIA (Qatar) $365

BentallGreenOak(Canada) $353

**שווקים עיקריים: בוסטון, שיקגו, מטרו לוס אנג'לס, מטרו ניו יורק, 
מטרו סן פרנסיסקו, וושינגטון DC. שווקים משניים: כל שאר השווקים.

מקורות: 

https://www.cbre.us/research-and-reports/US-Multifamily-Figures-Q4-2019

http://www.ngkf.com/home/research/us-capital-markets-reports/multifamily-capital-markets-report.aspx

Yardi Marix – Multifamily National Report December 2019

Multifamily Q4 2019 – Cushman & wakefield

רוצה לשמוע עוד על תהליך צבירת נכסים או על השקעות איכותיות?  נשמח להפגש.

לתאום פגישה מלאו את הטופס