סקירת מטרופולין Washington DC

מטרופולין וושינגטון, שבמרכזו וושינגטון הבירה (DC) של ארצות הברית

(DC=District of Columbia), שהוא מחוז פדרלי. האזור כולל את כל המחוזות הפדרליים  וחלקים ממדינות מרילנד, וירג'יניה ומערב וירג'יניה. מטרופולין וושינגטון, הוא חלק ממטרופולין גדול יותר: בולטימור – וושינגטון.

מטרופולין וושינגטון DC הוא אחד המטרופולינים המשכילים והאמידים ביותר בארה"ב, עם כ 6.2 מליון איש נכון לאומדן לשכת המפקד האמריקני לשנת 2017, מה שהופך אותו לאזור המטרופולין השישי בגודלו בארה"ב.

אוכלוסייה חזקה וצומחת

בשנים האחרונות, הצמיחה הכלכלית החזקה, עודדה אנשים לעבור לגור באזור וושינגטון די.סי על מנת ליהנות מהזדמנויות גדולות יותר עבור עצמם ובני משפחותיהם.
מועצת ממשל המטרופולין מצפה כי אזור ה DC יוסיף כ- 425,000 משרות חדשות בין 2020 ל- 2030.

החלטת Amazon לבנות מטה נוסף לחברה, מה שמכונה, ה- HQ2 של אמזון, בווירג'יניה גם הוא משפיע באופן בולט על שוק המשנה, במחוז ארלינגטון.
שוק הדיור בר השגה באזור באזור וושינגטון די.סי  עלול לחוות מחסור, מה שמחמיר את המצב כעת שכבר מאתגר מבחינת היצע.
דו"ח מועצת הממשלות המטרופוליטן שנערך לאחרונה מצא, כי עקב צמיחה כלכלית חזקה, עד שנת 2030, אזור ה- DC,   עלול לחוות מחסור בדיור של 75,000 יחידות זמינות.

מגמות בדמי השכירות

למרות גאות האספקה המתמשכת, דמי השכירות של המטרו D.C. עלו ב -3.5% משנה לשנה עד אוקטובר, 30 נקודות בסיס מעל הממוצע בארה"ב. לאחר השפל של עליית שכר דירה ב  0.3% בפברואר 2018, צמיחת שכר הדירה עלתה לאט, ועברה את הממוצע הלאומי ביוני 2019 לראשונה מזה שמונה שנים. במחיר של 1,852 דולר נכון לאוקטובר, שכר הדירה הממוצע נשאר הרבה מעבר לנתון הלאומי של 1,476 דולר.
בינתיים, התפוסה השתפרה ב -10 נקודות בסיס לאורך 12 חודשים והגיעה לספטמבר ל -95.6%.
למרות צבר התחלות בנייה הנרחב, אנו צופים כי דמי השכירות ימשיכו לעלות, גם אם בקצב איטי יותר.

מגמות תעסוקה

Metro D.C צברה 38,800 משרות משנה לשנה עד ספטמבר, וסימנה התרחבות של 1.0% מעט מתחת לשיעור הלאומי של 1.8%. למרות הצמיחה האיטית אך היציבה במספר המשרות, שיעור האבטלה נכון לספטמבר,3.2%, הינו 30 נקודות בסיס מתחת לשיעור הארצי.

תחום הפנאי והאירוח הוביל את צמיחת המשרות עם 17,100 משרות, הרחבה של 5.1%. שיא של כמעט 24 מיליון תיירים ביקר במחוז בשנה שעברה, עלייה של 4.4% לעומת 2017. המספר ההולך וגדל של התיירים, יחד עם גידול קבוע באוכלוסייה, הגביר את סוגיות עומסי התנועה ברחבי המטרו.

מלבד כביש 270 אשר נמצא בהתרחבות, הרשויות הודיעו גם על תוכניות לבנות מחדש ולהרחיב את גשר הלגיון האמריקאי. פרויקט בעלות של מיליארד דולר, והוא שיתוף פעולה בין מרילנד ווירג'יניה.

המטה החדש של ענקית הטכנולוגיה, אמזון HQ2, 2.5  צפוי לייצר 25,000 משרות ישירות בעשור הבא, כאשר הביקוש לדיור באזור צפוי לצמוח במהירות.

יוקר המחייה

מחיר הבית החציוני במטרו D.C. עלה בשנה שעברה על 400,000 הדולר והגיע לשיאים חדשים במחזור הנוכחי. שכר הדירה הממוצע היווה 21% מההכנסה החציונית באזור, ואילו תשלומי המשכנתא הממוצעת היו מעט פחות, בשיעור של 19% מההכנסה החציונית.

פרויקטים גדולים כמו המטה השני של אמזון עשויים להעצים את אתגרי האפשרויות לדיור בר השגה, במיוחד עבור תושבים בעלי הכנסה בינונית. האזור זקוק לפחות ל- 235,000 יחידות עד שנת 2025 כדי לעמוד בקצב הצמיחה הצפויה במשרות.

גידול האוכלוסייה

במהלך שני העשורים האחרונים נרשם זרם גדל ויציב של מפרנסים צעירים, בני 25-34, בעיקר באזורי ליבה המגיעים למטרופולין.

מטרופולין וושינגטון די.סי. צברה כמעט 50,000 תושבים בשנת 2018 הרחבה של 0.8%, 20 נקודות בסיס מעל לשיעור הארצי.

קצב גידול האוכלוסייה של המחוז אומנם הואט, אך ההתרחבות הדמוגרפית נותרה חיובית.

כמות עסקאות

אומנם השווקים המשניים משכו אליהם כ 70% מסך עסקאות המולטיפמילי בארה"ב, אך עדיין שווקים מרכזיים כמו ניו-יורק, לוס אנג'לס, ו-וושינגטון די,סי משכו אליהן בהיקף גדול ביחס למטרופולינים אחרים.

מקורות: 

https://www.mashvisor.com/blog/philadelphia-real-estate-market-trends-2020/

Multifamily Report Fall 2019 – Yardi – Metro Outlook 2019

רוצה לשמוע עוד על תהליך צבירת נכסים או על השקעות איכותיות?  נשמח להפגש.

לתאום פגישה מלאו את הטופס