השקעות מולטיפמילי בדרג איכותי – השפעת משבר הקורונה – עדכון חודש מאי

ראשית, אנו מקווים שאתם ומשפחותיכם בטוב ובבריאות איתנה – זהו הדבר החשוב ביותר.
אלו בהחלט זמנים חסרי תקדים עבור כולם, וקיימת תחושה של אי ודאות ודאגה אמיתית שמכבידה על כולם- עדיין תחושה של מה שקרה, ומה שעדיין קורה, במקומות רבים, וכמובן חשש ממגיפה שתחזור.
מצאנו לנכון לעדכנכם בדבר ההתפתחויות האחרונות בשוק המולטיפמילי, לעמוד על השונות בין המטרופולינים השונים, לדבר אודות מצב הפרויקטים בהם אנו מושקעים, והצעדים אשר ננקטים על ידי היזמים איתם אנו עובדים, באופן שוטף, על מנת לצמצם סיכונים ולסייע לנכסים \השקעות לצלוח את המשבר הנוכחי בצורה טובה ככל האפשר.

שוק המולטיפמילי  – עידכון כללי

• גביית שכר הדירה – שורה תחתונה:

בחודש מרץ שוק המולטיפמילי הציג תוצאות רגילות בגביית דמי השכירות.
חודש אפריל הראה סימנים קלים בלבד של היחלשות (בחלק מהפרוייקטים) בגביית דמי השכירות, כיוון שרוב הדיירים קיבלו מענקים מהמדינה. למעשה,  הגבייה באפריל הפתיעה לטובה, והיא משקפת 96.6% גבייה לעומת החודש הקודם.

גם חודש מאי התחילו בגבייה טובה, כאשר 87.7% ממשקי הבית שילמו תשלום מלא או חלקי עד 13 במאי. שיעור התשלום של 96.8% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, בהתבסס על נתונים שפרסמה המועצה הלאומית למתחמי מולטי-פמילי (NMHC- National Multifamily Housing Council), וזאת למרות שלמעלה מ- 36 מיליון אמריקאים הגישו בקשה לדמי אבטלה ב- 9 השבועות האחרונים, 14.7% אבטלה, המספר הגבוה ביותר מאז השפל הגדול. בשבוע האחרון חברות כמו Uber, ג'נרל אלקטריק ו- Airbnb פיטרו אלפי עובדים.

• עלייה\ ירידה  בשכר הדירה:
  בחודש אפריל החלו להראות סימני היפוך. במדידה של שנה על שנה, עליית שכר הדירה התמתנה ל 1.6% עלייה,  אורלנדו (0.4%-) וסן פרנסיסקו (0.2%-) מציגות אף ירידה בעליית שכר הדירה שנה על שנה.
  זה נתון חשוב, כיוון שלאורך שנים, העלייה הקבועה למדי בשכר הדירה יצרה בסיס חזק מאד לתהליכי ההשבחה.
  
  במדידה בהשוואה לחודש שעבר -התמונה ברורה יותר, ירידה של 0.5%- בשכר הדירה של כלל סוגי הנכסים להשכרה (Asset Classes ), כאשר הירידה בנכסים יוקרתיים יותר  (llife Style Asset Class), היא אף חדה יותר, 0.7%-.  כאשר Renter-by-Necessity ירדו ב -0.4%- בממוצע ארצי.
• פינוי דיירים:
  הממשל פדרלי, וגם ברמת המדינות (States) משית איסורים זמניים על פינוי דיירים, ודורש גמישות כלפי הדיירים בתחום שכר דירה לשכירות. כמו כן אי אפשר להחיל קנסות על דיירים המאחרים בתשלום שכ"ד.
• חוק הסיוע, הסעד והביטחון הכלכלי בעקבות מגיפת הקורונה -"CARES ACT"

 ( Corona-virus Aid, Relief, and Economic Security Act) הועבר על ידי הקונגרס בתמיכה מכריעה, ונחתם בחוק על ידי הנשיא טראמפ ב- 27 במרץ, 2020. חבילת ההקלה הכלכלית על סך 2 טריליון דולר מספקת את המחויבות של הממשל האמריקאי להעניק עזרה כלכלית מהירה וישירה לעובדים, משפחות ועסקים קטנים (פחות מ- 500 עובדים) על מנת לשמר מקומות עבודה לתעשיות האמריקאיות.

• אנשים הזכאים לדמי אבטלה – יקבלו את ההטבה השבועית שתקבע על ידי המדינה (State) בה הם מתגוררים, למשך 39 שבועות לכל היותר (לעומת 26), ותוספת לדמי האבטלה של כ- 600 $ לשבוע. הממשלה הפדרלית תספק מימון למדינות שישלמו עבור השבוע הראשון של דמי האבטלה – כלומר, אין תקופת המתנה בת שבוע. תשלום סכומי הסיוע מסתיימים ב- 31 ביולי 2020.

עם זאת, החשש הוא שההשפעות הגדולות מהתפשטות ה קורונה והאבטלה ההולכת וגדלה יתחילו להופיע בהמשך ככל שמאגר הרזרבות \ חסכונות של הדיירים הולך ומתרוקן.

• התוצר המקומי ברבעון השני צפוי לרדת בין 10% ל -20%.
• מטרופולינים ותחומי תעסוקה:
  מטרופולינים גדולים עם ריכוזי תעסוקה גבוהים בתחום פנאי, אירוח, סחר קמעוני, כרייה, כריתת עצים ובנייה מתחילים כבר להראות סימני האטה קלים בשכירויות והם המגזרים בסיכון גבוה יותר. מתוך 50 המטרופולינים הגדולים במדינה, לאס וגאס (49%), חוף פלורידה של (44%) ואורלנדו (41%) בראש הרשימה של המטרופולינים בסיכון לפי התעסוקה.

שווקים עם הריכוז הנמוך ביותר של ענפי תעסוקה בסיכון, כוללים את וושינגטון, די סי, סן פרנסיסקו וניו יורק; עם זאת, לפיטורים בענף המשני תהיה השפעה.

אורלנדו (-0.4%) וסן פרנסיסקו (-0.2%) מציגות את הירידות התלולות ביותר בשכירות על בסיס שנה-על-שנה. באורלנדו לא הייתה צמיחה שלילית מאז אפריל 2011, וסן פרנסיסקו לא הייתה שלילית מאז אוגוסט 2010.

• נכסים בהם אנו מושקעים:
  בנכסים  בהם אנו מושקעים אישית באטלנטה נכון לסוף אפריל יש כ 89% גבייה, ו תפוסה של כ 92% (למעט נכס אחד שבו התפוסה ירדה ל 85% כיוון שהנכס היה בדיוק בתנופת שיפוץ -קרי יותר דירות ריקות, כאשר הקורונה התחילה להשפיע על האיזור)

בנכסים  בהם אנו מושקעים בחוף המזרחי נכון לסוף אפריל  הגבייה עומדת על כ 95% והתפוסה לא נפגעה.  למעשה אפילו יש חוזים חדשים שנחתמו כאשר שכר הדירה כמעט ולא השתנה.

הערכות היזמים עימם אנו בתקשורת רציפה

אף על פי שהקורונה שיבשה את תהליך השכרת הדירות באופן עמוק, הענף הגיב במהירות בסיורים וירטואליים או בהדרכה עצמית ובליסינג מקוון, מה שאפשר לפעילות להמשיך.

המשימה העיקרית או אפילו היחידה שיזמים רואים לנגד עיניהם בימים אלו היא, הגבייה.

• גבייה: מעבר לגבייה גמישה לאורך כל ימי החודש – ולא רק בתחילת החודש. היזמים מגלים גמישות לקבל חלקים של השכ"ד דירה, לאורך החודש.
  חלק מהיזמים מציעים תמריצים לתשלום.
• ניהול הנכס: צוותי ה- Property management  בנכסים ממשיך להגיע לעבודה, תוך  שינוי שיטת העבודה:  התרחקות חברתית ומינימום מגע.
• אחזקה: צוותי האחזקה ממשיך לטפל רק בקריאות שירות דחופות בלבד, כך שהקשר עם הדיירים הולך ונהיה מזערי. יתרה מזאת, אנשי צוות שחשים תסמינים של מחלת הקורונה, מקבלים חופשת מחלה עם הוראות ברורות להסגר למשך 14 יום, או עד שיוכל לאמת שהם שליליים לקורונה.
• מימוש תוכניות עסקיות: הוצאות ההון הלא חיוניות הופסקו זמנית. כל היזמים מנסים לשריין מה שיותר מזומנים כל עוד המצב אינו ברור.

ברוב גדול מאוד של הפרוייקטים , נעצרו חלוקות התשואות הרבעוניות.

• תקופת החזקה משוערת בנכס: בעקבות המצב, והשינוי \ הפרעה בשווקי ההלוואות והפחתת הנזילות לעסקאות נדל"ן, אנו צופים כי תקופות ההחזקה בנכסים עשויות לגדול. יזמים עם ביסוס ורזרבות גדולות יותר יוכלו לצלוח ביותר קלות את הלחצים הכלכליים או התפעוליים למכירת נכסים בשנת 2020.
• בנקי משכנתאות: הסוכנויות הפדרליות (Freddie Mac, Fennie Mae) ומלווים אחרים הציעו דחיות בתשלומי משכנתא ללווים שיכולים להוכיח כי נכסיהם הושפעו לרעה מהקורונה ויחס הכיסוי לשירותי החוב יורד מתחת ל 1.0x.

תחזית השוק והאתגרים העומדים בפני שוק המולטיפמלי

• העדפות הדייר לחיים עירוניים / מאוכלסים בצפיפות יותר עשויות להצטמצם ולכן אנו כנראה נתמקד בשווקים פרבריים יותר.דפוסי
• ההגירה בתוך המדינה, ימשיכו את הטרנד הקיים, ממדינות הצפון -> לדרום\ דרום-מערב ולצפון-מערב. אנשים עשויים לעבור למדינות \ מטרופולינים בהם הצפיפות הנמוכה יותר, ולנצל את היכולת לעבוד מהבית ומדינות בהם המיסים נמוכים יותר , ככל ששיעורי החיסכון ממשיכים לרדת.
• בשל ההתעניינות המחודשת בעבודה מהבית, הביקוש עשוי להתגבר ליחידות גדולות יותר. בתים דו משפחתיים (החולקים קיר), אשר גם מספקים  גינה פרטית \ פטיו גדול, מגודר אשר ניתן לרכוש בדר"כ בהנחה ביחס לבתים פרטיים צמודי קרקע, והם עשויים לספק אלטרנטיבה אטרקטיבית.
• חוקי הגנת דיירים  ובקרת שכר דירה, ככל הנראה יגדלו.
• נכסי מולטיפמילי  ימשיכו להציג ביצועים טובים, כיוון  שעלות רכישת בתים פרטיים תמשיך להיות  אופציה יקרה ופחות גמישה פיננסית למימוש \ לתחזוקה .
  נכסי מוטליפמילי Class B  צפויים לבצע את התוצאות הטובות ביותר ביציאה מהמשבר הבריאותי \ כלכלי הנוכחי.
• נכסי מולטיפמילי Class A  עשויים להיות מושפעים יותר לרעה מהמצב, מאחר ונכסים אלו יתמודדו עם תחרות רבה יותר עם נכסים חדשים שנבנו, (שיכולים להציע דמי שכירות נמוכים יותר / ויתורים גבוהים יותר) ובתים פרטיים להשכרה (שעשויים להיות בביקוש גבוה יותר בגלל עבודה מהבית). כמו גם מהחשש לגל שני של קורונה חלק מהדיירים הפוטנציאליים עשויים להמנע מנכסים אלו, בגלל המעליות בנכסים.

נכסי מולטיפמילי Class C יציגו כנראה את הביצועים הכי נמוכים, שכן, שכן תושבי מעמד הפועלים בנכסים אלה נוטים להסתמך על תקציבים רזים שאינם מסוגלים לספוג זעזועים כלכליים בלתי צפויים.

• ישנה ציפייה שמיסי הנדל"ן צפויים לעלות. עם התמוטטות הכנסות ממכירות קמעונאיות, עלייה בהוצאות והצורך באיזון תקציבים, סביר להניח כי עיריות רבות יעלו את מיסי הנדל"ן במקביל למשכירים שחווים הכנסות נמוכות יותר.
• מטרופולינים גדולים עם ריכוזי תעסוקה גבוהים בתחום האירוח, סחר, קמעונאות ואנרגיה ימשיכו להראות סימני האטה\ירידה בשכירויות ( כמו לאס וגאס ואורלנדו)

לעומת זאת מתחמי דיור הממוקמים ליד איזורי תעשייה, מרכזים לוגיסטיים \ ומרכזי חלוקה אמורים להציג ביצועים טובים.

• בהתחשב בהגדלת ההלוואות ברמה הפדרלית והלחץ הפתאומי על תקציבי המדינה, על המשקיעים להיערך לעלייה אפשרית במיסוי רווחי הון, מיסים אישיים ועסקיים. חהשקעה על משקיעים ישראלים בהיבט זה מוגבלת, שכן קיימת אמנה שמגדרת את שיעור מס ההון הנגבה.

 לסיכום

כמו כל אדם גם אנו, אישית, דאגנו ודואגים עדיין. מאידך, אנחנו שמחים שבחרנו לעסוק בהשקעות בתחום הנדל"ן, בתחום המולטיפמלי בכלל, וב- Class B, במיוחד.
השקעות, באופן טבעי, טומנות בחובן סיכונים. החכמה היא לבחור השקעה שמתאימה למטרה שלך.
השקעות העוסקות בהשבחה, באמצעות הון, מתאפיינות כמכשיר צמיחה, שמעלה את תשואת התיק באופן ממוצע. אנו מאמינים, כי הנכסים, בהם בחרנו לעסוק, הוכיחו עצמם היטב בתקופה זו. האסטרטגיה שלנו, בנתיים השתלמה – בצד השקעות בשוק ההון- השקעות אלטרנטיביות בעלות קורלציה נמוכה במיוחד, נכסים גדולים ואיכותיים בעלי פיזור טבעי גבוה, איזורי תעסוקה מצויינים, בהם תעסוקה מגוונת.
ההשקעות הללו הן לא חסינות לחלוטין ממשברים- אך ככל הנראה, הן נותרות, יחסית יציבות גם בתקופות קשות. השקעה טובה – היא כזו שמתאימה לכל עונות השנה. עושה רושם שזה המקרה. מקווים ומאמינים שכך ימשך.

בריאות לכולם!

מקורות:

Matrix National Multifamily Report-April 2020

https://www.connect.media/hrecs-flynn-discusses-impact-of-covid-recession-on-multifamily-lending/

דיווחים שוטפים ורבעונים של יזמי איתם אנו עובדים ו או עומדים בקשר רציף.

רוצה לשמוע עוד על תהליך צבירת נכסים או על השקעות איכותיות?  נשמח להפגש.

לתאום פגישה מלאו את הטופס