⇑ המרווח בין אג"ח ל 10 שנים וממוצע ה Cap Rate עלה ב 298 נק בסיס.
⇑ אחוזי תפוסה -96% ( 0.5% יותר משנה שעברה) ⇑ 2.9% עליית שכר דירה (12 חודשים)
⇑ 314,100 יח' דיור חדשות שנקלטו בשוק ⇓ 255,700 השלמות בנייה חדשות.
⇑ $183Billion סכום עיסקאות כולל ב-12 חוד' ⇑ $14.7Billion השקעות הון בינלאומי* ⇑ $1.4 Trillion סך הלוואות מולטיפמילי
*נתוני Q1/2019 ל 12 חודשים אחרונים.
**שווקים עיקריים: בוסטון, שיקגו, מטרו לוס אנג'לס, מטרו ניו יורק, מטרו סן פרנסיסקו, וושינגטון DC. שווקים משניים: כל שאר השווקים.
אמנם הרבעון השני בשנה, תמיד נחשב לרבעון חזק בספיגת יח' דיור חדשות בשוק, אך Q2 2019 היה הרבעון החזק ביותר ב 15 שנה האחרונות והגיע ל 160,900 יחידות דיור שנמכרו\ נספגו ובסה"כ 314,000 יחי' דיור ב 12 חודשים האחרונים.
סך יח' הדיור שבנייתם הסתיימה ב 12 החודשים האחרונים (כולל Q2)- היא 255,700 יח', חצי מהן (כ 129,000 יח' דיור) נבנו ב- 9 מתוך 20 המטרופולינים המובילים.
5 המטרופולינים המובילים בבנייה חדשה הם :
New York – עם 30,000 יח' דיור
Los Angeles – עם 17,100 יח' דיור
Dallas\ Ft. Worth – עם 15,900 יח' דיור
Seattle – עם 14,100 יח' דיור
Washington D.C – עם 11,900 יח' דיור.
כמו כן באטלנטה נוספו 7,600 יח' דיור, ובפילדלפיה 6,100 יח' דיור.
ב- 6 ערים היה אחוז בנייה גבוה ביותר ביחס למצאי דירות הקיימות, אבל באותן ערים נראה גם אחוז הקליטה\ ספיגה הגבוה ביותר.
מצד אחד אלו שווקים עם סיכון לבניית יתר, אבל מצד שני, זהו נתון המשקף שוק דינמי ועירני.
6 הערים המובילות ביחס סיום בנייה ל-מצאי הקיים באחוזים הן :
Charlotte, NC -סיום בנייה 4.2% -> ספיגה 4.5%
Denver, CO -סיום בנייה 3.7% -> ספיגה 4.1%
Austin, TX -סיום בנייה 3.7% -> ספיגה 4.6%
Seattle, WA -סיום בנייה 3.6% -> ספיגה 3.8%
Portland, OR -סיום בנייה 3.4% -> ספיגה 3.6%
San Antonio, TX -סיום בנייה 3.2% -> ספיגה 3.6%
ממוצע שכר הדירה, חצה לראשונה את רף 2$ ל .sqf, והגיע לממוצע של 1,685$ ליח', עלייה של 2.9% לעומת 12 החודשים הקודמים.
עליה של 38.2% מאז Q4 2009, בממוצע רב שנתי של 3.5%.
אמנם עליית שכר הדירה במולטיפמילי עלה בצורה משמעותית בעשור האחרון, אולם מחירי הבתים הפרטיים (Single Family) האמירו בצורה משמעותית עוד יותר, בשיעור של 76.4% משנת 2010. עלייה שנתית ממוצעת של 6.2% (163,800$ -> 288,900$).
לפי נתוני Q1, דמי השכירות ב Class B הם בעלי הביצועים הטובים ביותר, והיו כך במשך 3 השנים האחרונות, בממוצע גידול של 3.3% וזאת בהשוואה ל 2.7% ב Class A ו- 3.0% Class C.
6 הערים המובילות בעליית שכר הדירה השנתית הן:
Las Vegas, NV 8.9%
Phoenix, AZ 8.4%
Tucson, AZ 7.5%
Raleigh, NC 5%
Atlanta, GA 5%
Sacramento, CA 5%
כמו כן, Philadelphia עלתה בכ- 3.1%, וWashington DC & Los Angeles, בכ 3%, Dallas ב 2.8% ו New York ב 2.2%.
סך ההשקעות ב Q2 היו $43.2 Billion ועלו ב 18.5% ביחס ל Q2 2018. סך ההשקעות ב 12 חודשים האחרונים היו Billion $183 עלייה של 13.3% שנה על שנה. Q1 19 מסמן את הרבעון השמיני ברציפות בו הוביל תחום המולטיפמילי את נפח המכירות הגבוה ביותר לעומת שאר סוגי הנכסים (מסחרי, משרדים, בתים פרטיים וכו').
למרות המחירים הגבוהים יחסית בתחום המולטיפמילי (Cap Rates נמוכים) משקיעים מכל המגזרים המשיכו להפגין עניין ולהשקיע, וזאת עקב מחירי ריבית נמוכים בהלוואות טווח ארוך, ותוצאות חיוביות ובריאות של שוק המולטיפמילי.
כ 70% מההשקעות היו בשווקים משניים, עם דגש ומיקוד בעסקאות Value-add.
מספר שווקים חוו תאוצה חזקה במיוחד בהיקף המכירות משנה לשנה בהובלת:
Charlotte, NC,(58.7%), Philadelphia, PA(43.0%), Tampa, FL, (35.9%) Phoenix, AZ(32.5%).
המטרופולינים המובילים בסך ההשקעות (Q1) הם:
New York $17Billion
Los Angeles $12.4Billion
Dallas $9.2Billion
Washington DC $7.7Billion
Houston $7.5Billion
Phoenix $7.2Billion
San Francisco $6.2Billion
Seattle, Denver ו Chicago, כל אחת עם השקעות של כ $5Billion.
נכון ל Q1 2019 התשואה הכוללת של כל סוגי הדירות: (Garden , Low Rise, High Rise) ירדה ל -5.9% לעומת 6.1% ב 2018 בהתבסס על ייסוף והכנסות. עם זאת, דירות גן (שנמצאות בעיקר בפרברים) ממשיכות להוביל בשיעור התשואה, במרווח של 270 נקודות בסיס על תחום הדירות הכללי 8.6% – וממשיכה להיות תת קטגורייה בעלת הביצועים הטובים ביותר מאז 2014 ביחס לשאר סוגי הדירות.
רכישות ישירות על ידי מקורות הון בינלאומיים הסתכמו ב -14.7 מיליארד דולר במהלך 12 החודשים האחרונים (Q1 2019), המהווים עלייה של 3.5% משנה לשנה עם התגברות ההתעניינות הבינלאומית וההשקות בשווקים המשניים**. 53.8% בשווקים משניים.
קנדה נותרה הרוכשת הזרה המובילה של מתחמי מולטיפמילי בארה"ב, בכ- 49.5% מהרכישות של קונים זרים.
הרוכשים הזרים הגדולים ביותר
(במליוני דולרים):
Brookfield (Canada) $5,936
Investcorp (Bahrain) $1,092
CapitaLand (Singapore) $835
PGGM (Netherlands) $609
Starlight Investments (Canada) $385
Allianz (Germany) $373
Western Wealth Capital (Canada) $349
Akelius Residential (Sweden) $342
H&R REIT (Canada) $331
Hasta Capital (Mexico) $299
**שווקים עיקריים: בוסטון, שיקגו, מטרו לוס אנג'לס, מטרו ניו יורק, מטרו סן פרנסיסקו, וושינגטון DC. שווקים משניים: כל שאר השווקים.
מקורות:
Newmark Knight Frank – 1Q 2019 UNITED STATES MULTIFAMILY CAPITAL MARKETS REPORT
CBRE Q2 2019 US Multifamily Figures
מעוניינים לשמוע עוד על השקעות איכותיות, נשמח להפגש.
אנו מתחייבים לשמור על הפרטיות שלך ולעדכן אותך רק בחומרים הקשורים להשקעות