סקירת שוק המולטיפמילי Q2/2019 – נקודות עיקריות

ביקוש יציב המחזק את שוק המולטיפמילי

⇑ המרווח בין אג"ח ל 10 שנים וממוצע ה Cap Rate עלה ב 298 נק בסיס.

⇑ אחוזי תפוסה -96% ( 0.5% יותר משנה שעברה)                    ⇑ 2.9% עליית שכר דירה (12 חודשים)

⇑ 314,100 יח' דיור חדשות שנקלטו בשוק                                ⇓ 255,700 השלמות בנייה חדשות.

⇑ $183Billion סכום עיסקאות כולל ב-12 חוד'                        ⇑   $14.7Billion השקעות הון בינלאומי*                  ⇑  $1.4 Trillion סך הלוואות מולטיפמילי

*נתוני Q1/2019 ל 12 חודשים אחרונים.

• בעקבות שוק תנודתי ב 2018, בו הצטמצם המרווח בין ה Cap Rates ל תשואות האג"ח ל 10 שנים לרמתו הנמוכה ביותר במחזור זה. ברבעון הראשון של 2019 עלה המרווח ב 26 נק בסיס, לרמה של 298 נקודות בסיס. קרי, ממוצע Cap 5.39% ביחס לתשואות אג"ח 10 שנים של 2.41%.
• ב Q2 2019 נקלטו 160,900 יח' חדשות- זהו הביקוש הרבעוני הגבוה ביותר מזה לפחות 15 שנה, מה שהעלה את סך קליטת הדירות ב 12 חוד' ל- 314,000 יח', ותוצאות חיוביות בתפוסה ועליית שכר דירה.
• התפוסה הממוצעת עלתה ב 0.5% אחוז ביחס לשנה שעברה ל 96%.
• שכר הדירה הממוצע ב 12 חוד' האחרונים עלה ב -2.9% ל $1,685, לעומת צמיחה של 2.1% של 12 החודשים הקודמים.
• אומנם ב Q2 הייתה עלייה במספר סיום יח' דיור חדשות ל 71,700 יח', אך סך ה 12 חוד' האחרונים, 255,700 יחידות היוו ירידה של 10.2% לעומת 12 החוד' הקודמים.
• מספר התחלות בנייה ויח' דיור בתהליך בנייה – נותר גבוה, דבר המצביע על המשך היצע יציב וגבוה למסירה עד 2020 לפחות.
• Las Vegas  ו Phoenix השיגו את הצמיחה הגבוהה ביותר בשכר הדירה בQ2. יותר מ -8% ביחס לשנה הקודמת. Minneapolis הציגה את שיעור התפוסה הגבוה ביותר ב Q2 של 97.8%.  כמו כן פילדלפיה עלתה ל 96.5% תפוסה.
• היקף עסקאות המולטיפמילי ב Q2 הסתכמו ב 43.2$ מיליארד, עלייה של 18.5% בהשוואה ל Q2 2018, ובסך הכל היקף עסקאות שנתי של  $183 Billion , עלייה של 13.3% לעומת 12 החודשים הקודמים.
• ב Q1 היקף השקעות ההון הבינלאומי הגיע לכ- $14.7 Billion , המהווים עלייה של 3.5% לעומת 12 חודשים קודמים, עם השקעות עולות בשווקים משניים*. קנדה נותרה המשקיעה הגדולה ביותר של כסף זר, עם נתח של 49.5% מסך ההשקעות הזרות.
• ב Q1 היקף המשכנתאות שנצברו עבור השקעות מולטיפמילי צמחו ב 32.2 מיליארד דולר ל -1.4 טריליון דולר, גידול של 2.4% רבעון-לרבעון. החוב המצטבר למלווים ממשלתיים (GSE- Fannie Mae, Freddie Mac etc) ולמלווים מתחום ביטוח חיים עלה ב  11.4% ו -9.4% בהתאמה. 124.1 מיליארד דולר מהמשכנתא הרב-משפחתית האמריקאית אמורים להשתלם בשנת 2019.

**שווקים עיקריים: בוסטון, שיקגו, מטרו לוס אנג'לס, מטרו ניו יורק, מטרו סן פרנסיסקו, וושינגטון DC.   שווקים משניים: כל שאר השווקים.

בניית יחידות דיור חדשות וספיגתן בשוק

אמנם הרבעון השני בשנה, תמיד נחשב לרבעון חזק בספיגת יח' דיור חדשות בשוק, אך Q2 2019 היה הרבעון החזק ביותר ב 15 שנה האחרונות והגיע ל 160,900 יחידות דיור שנמכרו\ נספגו ובסה"כ 314,000 יחי' דיור ב 12 חודשים האחרונים.

סך יח' הדיור שבנייתם הסתיימה ב 12 החודשים האחרונים (כולל Q2)- היא 255,700 יח', חצי מהן (כ 129,000 יח' דיור) נבנו ב- 9 מתוך 20 המטרופולינים המובילים.

5 המטרופולינים המובילים בבנייה חדשה הם :

New York –   עם 30,000 יח' דיור

Los Angeles –   עם 17,100 יח' דיור

Dallas\ Ft. Worth –  עם 15,900 יח' דיור 

Seattle –   עם 14,100 יח' דיור

Washington D.C  – עם 11,900 יח' דיור. 

כמו כן באטלנטה נוספו 7,600 יח' דיור, ובפילדלפיה 6,100 יח' דיור. 

ב- 6 ערים היה אחוז בנייה גבוה ביותר ביחס למצאי דירות הקיימות, אבל באותן ערים נראה גם אחוז הקליטה\ ספיגה  הגבוה ביותר. 

מצד אחד אלו שווקים עם סיכון לבניית יתר, אבל מצד שני, זהו נתון המשקף שוק דינמי ועירני.

 

6 הערים המובילות ביחס סיום בנייה ל-מצאי הקיים באחוזים הן : 

Charlotte, NC -סיום בנייה 4.2% -> ספיגה 4.5%

Denver, CO -סיום בנייה 3.7% -> ספיגה 4.1%

Austin, TX -סיום בנייה 3.7% -> ספיגה 4.6%

Seattle, WA -סיום בנייה 3.6% -> ספיגה 3.8%

Portland, OR -סיום בנייה 3.4% -> ספיגה 3.6%

San Antonio, TX -סיום בנייה 3.2% -> ספיגה 3.6%

עלייה בשכר הדירה

ממוצע שכר הדירה, חצה לראשונה את רף 2$ ל .sqf, והגיע לממוצע של 1,685$ ליח', עלייה של 2.9% לעומת 12 החודשים הקודמים. 

עליה של 38.2% מאז Q4 2009, בממוצע רב שנתי של 3.5%.

אמנם עליית שכר הדירה במולטיפמילי עלה בצורה משמעותית בעשור האחרון, אולם מחירי הבתים הפרטיים (Single Family) האמירו בצורה משמעותית עוד יותר, בשיעור של 76.4% משנת 2010.  עלייה שנתית ממוצעת של 6.2% (163,800$ -> 288,900$).

לפי נתוני Q1, דמי השכירות ב Class B הם בעלי הביצועים הטובים ביותר, והיו כך במשך 3 השנים האחרונות, בממוצע גידול של 3.3% וזאת בהשוואה ל 2.7% ב Class A ו- 3.0% Class C.

6 הערים המובילות בעליית שכר הדירה השנתית הן:

Las Vegas, NV 8.9%

Phoenix, AZ 8.4%

Tucson, AZ 7.5%

Raleigh, NC 5%

Atlanta, GA 5%

Sacramento, CA 5%

כמו כן, Philadelphia עלתה בכ- 3.1%, וWashington DC &  Los Angeles, בכ 3%, Dallas ב 2.8% ו New York ב 2.2%.

השקעות במולטיפמילי

סך ההשקעות ב Q2 היו $43.2 Billion ועלו ב 18.5% ביחס ל Q2 2018. סך ההשקעות ב 12 חודשים האחרונים היו Billion $183 עלייה של 13.3% שנה על שנה.  Q1 19 מסמן את הרבעון השמיני ברציפות בו הוביל תחום המולטיפמילי את נפח המכירות הגבוה ביותר לעומת שאר סוגי הנכסים (מסחרי, משרדים, בתים פרטיים וכו').   

למרות המחירים הגבוהים יחסית בתחום המולטיפמילי (Cap Rates נמוכים) משקיעים מכל המגזרים המשיכו להפגין עניין ולהשקיע, וזאת עקב מחירי ריבית נמוכים בהלוואות טווח ארוך, ותוצאות חיוביות ובריאות של שוק המולטיפמילי.

כ 70% מההשקעות היו בשווקים משניים, עם דגש ומיקוד בעסקאות Value-add.

מספר שווקים חוו תאוצה חזקה במיוחד בהיקף המכירות משנה לשנה בהובלת:

Charlotte, NC,(58.7%), Philadelphia, PA(43.0%), Tampa, FL, (35.9%) Phoenix, AZ(32.5%).

המטרופולינים המובילים בסך ההשקעות (Q1) הם: 

New York $17Billion

Los Angeles $12.4Billion

Dallas $9.2Billion

Washington DC $7.7Billion

Houston $7.5Billion

Phoenix $7.2Billion

San Francisco $6.2Billion

Seattle, Denver ו Chicago, כל אחת עם השקעות של כ $5Billion.

נכון ל Q1 2019 התשואה הכוללת של כל סוגי הדירות: (Garden , Low Rise, High Rise) ירדה ל -5.9% לעומת 6.1% ב 2018 בהתבסס על ייסוף והכנסות. עם זאת, דירות גן (שנמצאות בעיקר בפרברים) ממשיכות להוביל בשיעור התשואה, במרווח של  270 נקודות בסיס על תחום הדירות הכללי 8.6% – וממשיכה להיות תת קטגורייה בעלת הביצועים הטובים ביותר מאז 2014 ביחס לשאר סוגי הדירות.

השקעות הון בינלאומי במולטיפמילי

רכישות ישירות על ידי מקורות הון בינלאומיים הסתכמו ב -14.7 מיליארד דולר במהלך 12 החודשים האחרונים (Q1 2019), המהווים עלייה של 3.5% משנה לשנה עם התגברות ההתעניינות הבינלאומית וההשקות בשווקים המשניים**. 53.8% בשווקים משניים. 

 קנדה נותרה הרוכשת הזרה המובילה של מתחמי מולטיפמילי בארה"ב, בכ- 49.5% מהרכישות של קונים זרים.

הרוכשים הזרים הגדולים ביותר

(במליוני דולרים):

Brookfield (Canada) $5,936

Investcorp (Bahrain) $1,092

CapitaLand (Singapore) $835

PGGM (Netherlands) $609

Starlight Investments (Canada) $385

Allianz (Germany) $373

Western Wealth Capital (Canada) $349

Akelius Residential (Sweden) $342

H&R REIT (Canada) $331

Hasta Capital (Mexico) $299

**שווקים עיקריים: בוסטון, שיקגו, מטרו לוס אנג'לס, מטרו ניו יורק, מטרו סן פרנסיסקו, וושינגטון DC. שווקים משניים: כל שאר השווקים.

 

מקורות:

Newmark Knight Frank – 1Q 2019 UNITED STATES MULTIFAMILY CAPITAL MARKETS REPORT

CBRE Q2 2019 US Multifamily Figures

 

מעוניינים לשמוע עוד על השקעות איכותיות, נשמח להפגש.

לתאום פגישה מלאו את הטופס