סקירת מטרופולין Philadelphia , רבעון שלישי 2019.

פילדלפיה היא אחת הערים העתיקות והגדולות בארצות הברית והגדולה ביותר במדינת פנסילבניה.  היא השנייה בגודלה בחוף המזרחי והעיר החמישית בגודלה בארצות הברית.

בפילדלפיה העיר, גרים יותר מ 1.5M אנשים, ובמטרופולין פילדלפיה כ 6M איש.

מטרופולין פילדלפיה, השישי בגודלו בארצות הברית, נמצא במרכזו של עמק הדלאוור, והוא מורכב  ממחוזות הממוקמים בדרום-מזרח פנסילבניה, דרום ניו ג'רזי, דלאוור, והחוף המזרחי של מרילנד.

Multifamily נותרה השקעה נדל"נית נחשקת במטרופולין. כמו בכל צפון-מזרח ארה"ב ובאמצע-אטלנטיק, יש היצע מוגבל של נכסי מולטיפמילי המוצעים למכירה באזור.

המשותף בין שווקי הפרברים הוא חסם כניסה גבוה, יחסית, לרכישת בתים פרטיים. זה, בשילוב עם העובדה שמספר השוכרים לפי בחירה (ולא שוכרים לפי הצורך) ממשיך לעלות, יוצר שווקים יציבים בתחום המולטיפמילי, כמעט בכל מקום במטרו אותם משקיע מוכן לספק מוצר איכותי.

אוכלוסייה גדולה וצומחת

פילדלפיה היא ביתם של אוכלוסיית הסטודנטים השלישית בגודלה בחוף המזרחי, מה שאומר שרוב האוכלוסייה מורכבת מצעירים, בוגרים אחרונים ואנשי מקצוע צעירים עם אפשרויות תעסוקה חיוביות. כלכלת פילדלפיה מגוונת היטב עם כמה מהמגזרים החשובים ביותר בהם חינוך, מחקר, ביוטכנולוגיה, שירותים פיננסיים, טלקומוניקציה, ייצור, זיקוק נפט ותיירות.

שוק המולטיפמילי של פילדלפיה מתרחב, נתמך על ידי כלכלה יציבה וגידול באוכלוסייה. הסטטוס של פילדלפיה כמרכז טכנולוגי, מושך גם הוא, כוח עבודה צעיר ומיומן, מה שמגביר את הביקוש לדיור ותומך בשוק המולטיפמילי. למרות רמות אספקה חדשות ועקביות בשנים האחרונות של מתחמי מולטיפמילי חדשים, התפוסה נותרה גבוהה, והיא עמדה על 95.8% ביולי, ללא שינוי שנה על שנה, ומעל לממוצע הארצי של 95.1%.

מגמות בדמי השכירות

• דמי השכירות במטרו עלו 3.7% משנה לשנה, לעומת 3.2% בשיעור הצמיחה לאומי.
  זהו נתון חשוב ויסודי לביצוע של עסקאות השבחה מסוג זה שאנו מציעים.
• שכר הדירה הממוצע של המטרו עמד על 1,386$, מתחת לממוצע הלאומי של 1,476$.
• למרות המסירה של למעלה מ -5,600 יחידות מתחילת 2018, הביקוש החזק לשכירות שמר על אחוזי תפוסה מיוצבים ועמד נכון ליולי על 95.8%, ללא שינוי לעומת השנה הקודמת, ומעל הממוצע הארצי של 95.1%.
• הציפייה היא, כי שכר הדירה הממוצע של המטרו יעלה בסך הכל ב 4.4% בשנת 2019.
• שכר הדירה ב Class B עלה ב 3.8% ל -1,224$, בעוד ב Class A  עלו ב -3.0%, ל -1,908$.
• שיעור עליית שכ"ד בפרברי המטרופולין היה החזק ביותר באחוזים, בין  6%-10.2% אחוזי גידול, בשכר דירה הנע בין 1,476$ ל 1,824$.
• שיעור עליית שכ"ד ברחבי שוקי המשנה העירוניים בפילדלפיה, העיר, הובלה על ידי

– דרום העיר 7.7%, ל -1,699$,

– צפון מזרח מזרח העיר 6.1%, ל 978$,

– דרום-מערב העיר 6.0% ל-1,090$.

-שוק השכירות היקר ביותר של המטרו, הוא מרכז\מערב העיר,  עלה ב 1.1% ל -2,202$.

מגמות תעסוקה

פילדלפיה צברה 35,900 משרות ב -12 החודשים שהסתיימו ביוני, עלייה של 1.2% משנה לשנה, ופחות מהממוצע הארצי של 1.7%.

הצמיחה הכלכלית הובלה ע"י שירותי החינוך והבריאות (9,900 משרות).

• מדעי החיים ומחקר שירותי הבריאות הם חלק הולך וגדל מהכלכלה המקומית, עם מספר פרויקטים:מעבדות דיסקברי מייצרות קמפוס בעלות של 500 מיליון דולר, מתחם coworking בגודל 1.6 מיליון רגל, בעיר King-of-Prussia המיועד לעסקים בתחום הבריאות, מדעי החיים והטכנולוגיה. מטרת המתחם להוות מקום מרכזי ל מעבדה ומחקר. נותר לראות אם השוק יכול לעמוד בביקוש רב כל כך במגזר אחד, אך היתרונות יכולים להיות עצומים.ביתן המטופלים בגודל 1.5 מליון רגל, של בית החולים באוניברסיטת פנסילבניה , אמור להיפתח בשנת 2021.
• אירוח ופנאי צברו 8,700 משרות, לאחר שיא פעילות תיירות בפעם התשיעית ברציפותשנה: 45 מיליון איש ביקרו באזור בשנת 2018, אשר הכניסו לעיר סכום של כ7.6 מיליארד דולר.
  

  יוקר המחייה

  מחיר הבית החציוני בפילדלפיה עלה ל 209,973$ בשנת 2018, עלייה של 4.0% מאז 2017
  ו -8.8% מעל רמת המחירים ב 2011, מה שמצביע על כך שהשוק נשאר יציב בעשור האחרון, במיוחד בהשוואה למטרופולינים גדולים אחרים.

  תשלום המשכנתא הממוצע היווה 14% מההכנסה החציונית באזור בשנה שעברה, ואילו שכר הדירה הממוצע עמד על 22%.

  כדאיות המחייה הזולה יחסית של פילדלפיה, במיוחד בהשוואה למטרופולין העיר ניו יורק והמטרופולין של ושינגטון די.סי (עיר הבירה) מושכת אליה תושבים חדשים, כולל אוכלוסייה צעירה-בוגרת שיכולים ליהנות גם משוק עבודה משגשג וממרכז העיר המחודש.

גידול האוכלוסייה

במהלך שני העשורים האחרונים נרשם זרם גדל ויציב של מפרנסים צעירים, בני 25-34, בעיקר באזורי ליבה המגיעים למטרופולין.

• המטרופולין התרחב בכמעט 125,000 איש בין שנת 2010-2017, שסימנו שיעור צמיחה של 2.1 בעיקר בזכות תחום ה- IT שצומח.
• פילדלפיה צברה 19,000 תושבים בשנת 2017 גידול של  0.3% שנה על שנה, פחות ממחצית הממוצע הלאומי 0.7%.
  

  כמות עסקאות

סך העסקאות בפילדלפיה בנכסי מולטיפמילי עד אוגוסט היה כמעט 930 מיליון דולר, במחיר ממוצע של 120,413$ ליחידה (ל'דלת').  ירידה משמעותית לעומת ממוצע המחירה בשנה שעברה של 178,673$, שכן המשקיעים התמקדו במיוחד בנכסי Class B ,הן בעיר והן בפרברי העיר ולא בנכסי Class A.

בשנת 2018 חרגו העסקאות מ- 1.8 מיליארד דולר, מה שמסמן את שיא המחזור, יחסית לשנים האחרונות.

מקורות: 

Multifamily Report Fall 2019 – Yardi – Metro Outlook 2019

PHILADELPHIA REAL ESTATE MARKET TRENDS 2020

מעוניינים לשמוע עוד על השקעות איכותיות, נשמח להפגש.

לתאום פגישה מלאו את הטופס