Multifamily investment – מיצוב הנכס והכנה למכירתו

תחום ה- Multifamily הוא תחום רחב וענף וקיימים בו גופי ענק, גופים מתמחים, משפחות עתירות הון, יזמים, מתווכים ועוד.

אנו ב- FACIL עוסקים בנישה מסויימת בו- השקעה כ- LP מתוחכם ולעיתים גם כשותפים בחברות ניהול, העוסקות בעיסקאות Value Add (השבחה לשם מכירה) בלבד, באיזורים מסויימים, בלבד.

מתוך נקודת המוצא שלנו, אנו מעוניינים בסדרת כתבות, מתגלגלת, לעניין אתכם, בכל גיליון בסוגיות חשובות בביצוע השקעות חכמות, בבנישה בה אנו עוסקים, כדי לחבר אתכם לעשייה שלנו.

הפעם, נעסוק בפעולות המרכזיות למיצוב הנכס והכנה למכירתו. 

מכירת הנכס (disposition)

מכירת ההנכס היא שלב סופי (מבחינת המשקיעים), והיא נעשית, לעיתים, טרם השלמת תהליך ההשבחה וברוב המקרים- בשלב מאוחר של תהליך ההשבחה או בסיומו.

מכירת הנכס הוא שלב חיוני בעיסקאות value add, שכן אז מתהווה הרווח העיקרי עבור כל המשקיעים ובעלי העניין בעסקה.

עבור היזם- מדובר בשלב קריטי. מבנה העיסקאות, בדרך כלל כולל כספים אותם מקבל היזם עם רכישת הנכס (acquisition fee) וכן דמי ניהול מסויימים הנגזרים מהמחזור הכולל של חברת הנכס. סכומים אלה, יכולים לפרנס את היזם, ולהחזיק את המערכת פועלת, אך אינם מהווים תמורה סבירה על פעולתו המתמשכת של היזם. מרבית הרווח ליזם מגיע ליזם בעקבות מכירה- בעיקר מכירה בתנאים טובים ככל האפשר.

מבנה חלוקת התשואה המקובלת בתחום זה, הקובעת עדיפות בחלוקה השוטפת למשקיעים הפאסיביים (Preferred) יוצרת מנגנון מובנה, שמותיר את היזם במקום הנכון, כלומר משאיר את היזם עם מוטיבציה לסיים את ביצוע ההשבחה ובכך מיקסום יצירת הערך.

פעולות לקידום מכירת הנכס

א. קידום ביצוע פעולת ההשבחה תוך התמקדות בפעולות אשר יוצרות ערך מוסף לשיפור ה- NOI בעדיפות גבוהה.

תהליך ההשבחה כולל תחומי שיפור רבים, תיקונים והתאמות, בתחום שיפוץ סביבת המתחם, שיפוץ קל או משמעותי בדירות, העלאת שכר דירה בדירות ששופצו  ובשאר הדירות, העלאת רמת הדרישה למגורים בנכס באמצעי שיווק ובאמצעות קידום הקהילה ועוד

ב. ניקיון של גורמים מפריעים פיננסית וארגונית. בניית צוות מקומי איכותי "שיעבור" לידי הרוכש.

כמו בכל עסקה, בכלל, ובעסקה פרטית (private equity) בפרט- מסתתרים 'שדים' שונים, בתוך הדוחות – בדוחות התפעוליים ובדוחות הכספיים. 'שדים' אלה מתגלים על ידי קונים מתוחכמים בשלב ה- due diligence המשפטי ואף הכלכלי. יזם טוב עוסק רבות במיזעור הנזקים ש'שדים' כאלה עלולים לגרום בהערכת השווי.

ג. ביצוע שיפורים חיצוניים חכמים, שמשפרים את ה curve appeal (הניראות החיצונית/ העיצובית של הנכס) כדי שהדבר ישפיע על מתווכים וקונים, ויחזק את התחושה שלהם בדבר כדאיות עיסקת הרכישה מבחינתם.

אין לזלזל בהשפעה של תפיסה כוללת, הנוצרת מתחושה של נכס מטופל כדבעי. הדבר משפיע מאד על תיעדוף נכס אחד לעומת נכס אחר.

ד. מיצוב שיווקי

מיצוב שיווקי של הנכס ברשתות החברתיות, בקרב מתווכים ויזמים, משפיע גם על התפוסה של הנכס אך תורמת גם לתחושה של הרוכש, שהוא עושה עסקה טובה יותר מאשר זו שלידה, ואולי יסכים לעשות את ה- extra mile בנכס מסויים, בשל התחושה שמלווה אותו (כמו כל משקיע). ה- extra mile הזה של הרוכש- הוא הרווח של המשקיעים.

ה. Networking וקידום המכירה מיד עם הרכישה.

יזם טוב נמצא בכל רגע בשיחות אודות הנכסים שהוא רכש, מתוך מטרה למכור בשווי טוב יותר, בעתיד, את הנכס שרכש, וכן להיפטר בזמן מנכסים שלא עומדים בציפויות.

הכנה פיננסית

ככל שתהליך ההשבחה מתקדם וביצוע המכירה מתקרב, היזם מבצע פעולות שונות ליצירת דו"ח כלכלי, תזרימי טוב יותר. הוא נדרש לעשות זאת בצורה נבונה, כך שהשינויים וההתאמות לא יצרו נזק משמעותי בתחזוקת הנכס בתקופת ההתאמות.
המטרה היא, כמובן, שהדוחות הפיננסים יראו שיפור משמעותי ב- NOI וכך יצדיקו שווי גבוה יותר לנכס.

רוצה לשמוע עוד על תהליך צבירת נכסים או על השקעות איכותיות?  נשמח להפגש.

לתאום פגישה מלאו את הטופס