מהו תפקיד ה- Multifamily בתיק ההשקעות שלך ?

עו"ד יואב הולצר

כאשר אנחנו יושבים לשוחח עם משקיע פוטנציאלי בפרוייקט שאנחנו מצטרפים אליו, אנחנו תמיד שואלים את השאלה הזו.
התשובה מגוונת, ותלויה בנסיבות ובצרכים של כל אחד.

התשובה הפשוטה והמהירה לשאלה הזו היא בדרך כלל:
"התפקיד של ההשקעה הזו היא להרוויח כסף". זו תשובה לא מספקת, כמובן.
אנחנו מאמינים שלכל השקעה יש תפקיד כחלק מתוך תיק כולל, שעשוי לכלול החזקות אחרות בנדל"ן, למשל, ולצד השקעות פרטיות אחרות, מסוגים שונים.

השקעה במולטיפמילי מתאימה מאד לכמה מטרות:

השקעה ב- Multifamily (מהסוג זה שאנו מציעים), היא השקעה, שמיועדת ליצור גם תשואה שוטפת רבעונית, וגם מגלמת הסתברות גבוהה לקבלת תשואה עודפת בעת מכירת הנכס. ולכן היא מתאימה לכמה מטרות.

א.מתאימה להיות החלק המניב היציב של תיק השקעות מגוון, שתכליתו היא הפקת תשואה לאורך זמן, שנוצרת במשך חיים ממוצע בינוני או ארוך למדי (4-5 שנים).

ב. השקעה זו מתאימה להיות סוס מירוץ, בתיק סולידי, שעיקרו מבקש לשמור על הערך בסיכון נמוך, אבל, בכל זאת מאפשרים לחלק מן הכסף בתיק, "לעבוד קצת יותר קשה".

מדוע זה מוצר שאנחנו רואים אותו מתאים למגוון של צרכים השקעתיים?

א. השקעה ב Multifamily, מספקת פיזור ויתרון לגודל בהשוואה להשקעות קטנות אחרות (כגון השקעות בבתים בודדים- single family) מעצם העובדה שההשקעה היא ב 200-700 יח' דיור בכל מתחם.

ב. השקעה כזו, מטבעה, היא השקעה מניבה מן היום הראשון. זולת מצבים קיצוניים, הרי שיש כאן מכשיר פאסיבי לחלוטין שמייצר הכנסה פסיבית (אף אם ביצוע ההשבחה מתבצע לאט, ביחס לתכנון, ובוודאי אם הוא מתבצע בהתאם לתוכנית).

ג. גם אם נתייחס לעסקה בשמרנות רבה, ולא ניקח בחשבון את הרווח הנוסף הצפוי בעת המכירה, זהו נכס מניב מהיום הראשון.
עם זאת, עדיין, סטטיסטית, עסקאות מסוג זה מניבות זה עשורים רבים ורצופים (למעט תקופות קצרות יחסית, במצבי קיצון כלכליים), רווח נאה במכירה מעצם ההשבחה ולא פחות חשוב, שיפור התפעול.

*כל האמור לעיל יוצא מתוך הנחה שלא נקלענו להשקעה שמאחוריה יזמים לא איכותיים או לא ישרים/ אמינים. כמו כל דבר בחיים אפשר לעשות מצויין, טוב או גרוע.

איפה בכל זאת צריך לשים לב ולהזהר? :

א. תשואה נמוכה מאד בעת המימוש– יש קרנות בישראל שמציעות מכשירים כאלה, שבהם הרווח מן המכירה עובר כמעט כולו ל… יזם, לבית ההשקעות, ולסוכן שמבצע את המכירה.
או במילים אחרות הרבה גורמים בדרך "אוכלים" את הרווח בעת המכירה.

ב. פרוייקטים הנעשים בערים קטנות ולא במטרופולינים מאסיביים, הנשענים על מקור תעסוקה \תעשייה אחת או שתיים (לדוגמא תעשיית הרכב, או כל מעסיק גדול בודד אחד).

ג. פרוייקטים באיזורים בהם עליית שכר הדירה איננו ממושך או איננו משמעותי.

ד. פרוייקטים באיזורים שהם בצמיחה יוצאת דופן, שעלולה בקלות יתר גם לרדת. קרי, מקומות טרנדיים היום. נעדיף מקומות השקעה בהם עליית שכר הדירה היא במקום טוב באמצע / אמצע גבוה..

ממוצע עליית שכר הדירה הכללי, הינו 3.2% (09/2019)

ממוצע עליית שכר הדירה הכללי, הכולל 127 מטרופולינים בארה"ב- הינו 3.2% נכון לסוף ספטמבר. זהו נתון מצויין, שתומך ומאפשר להשיג את תשואות המטרה שמאפיינת את הפרויקטיים שבהם אנו מושקעים. קרי,  ברוב הפרוייקטים  הנחת היסוד הסולידית היא שעליית שכר הדירה "הטבעית", עוד לפני שיפוץ יחידות הדיור, היא בסביבות 3% לשנה.

לדוגמא, לא היינו חושבים להשקיע כעת ב Las Vegas, ושמחים לראות שהמקומות בהם אנו משקיעים (אטלנטה, פילדלפיה) הם במקום טוב "באמצע הגבוה" – ר' בגרף הבא:

יש גם קרנות מצויינות בתחום, וחשוב להבין מתי כדאי להשקיע בקרנות ומתי כדאי להשקיע בהשקעות ישירות. על זה נדבר בהמשך…

אין באמור כאן כדי לשמש ייעוץ כלשהו ואינו מחליף ייעוץ מתאים שיעשה על ידי אדם מתאים וברשיון מתאים, אלא דברים הנאמרים, מתוך ההסתכלות שלי כמשקיע פעיל. אין באמור כאן כדי לשמש המלצה.

מעוניינים לשמוע עוד על השקעות איכותיות, נשמח להפגש.

לתאום פגישה מלאו את הטופס