מחזור הנדל"ן הנוכחי נמשך לעשור השני שלו, ללא סוף ברור באופק ולאור הפחתת הריבית

יואב הולצר, Facil Multifamily

באופן טבעי, כתיבת כתבות ועריכתן הוא תהליך האורך זמן, כמו גם "הורדה לדפוס" ושליחה לנמענים. בעת הכתיבה ניגשתי כמה פעמים עם מחשבות נוספות, שנוצרו שוב ושוב בהשפעת התזזית בשווקים, הנוצרת גם, ואולי בעיקר, כתוצאה מכתיבת טוויטים בלתי מפסקת מצידו של נשיא ארה"ב הנוכחי.

התזזית האוחזת בשוק ההון, מייצרת תחושת חוסר ודאות, מחד, אך אולי, מאידך מגבירה את הרצון שלנו להמשיך ולעסוק בהשקעה בנכסים פרטיים.

כאשר חושבים על מכלול הנסיבות האופפות את המצב הכלכלי המורכב, שנוצר מאז משבר 2008/9, קיימת עובדה אחת ברורה, אולי בשונה ממצבים אחרים- הר המזומנים הקיים אצל פרטיים, חברות ומוסדיים. הר זה ממשיך להיות אחד הגורמים המשמעותי במכפילי הרווח בשווקים ובמוצרים השונים, ולכן אחד הגורמים המשמעותיים להאמרת המחירים וכן, כנראה, גם לשמירה על המחירים הגבוהים, יחסית.

הפחתת ריבית, בוודאי מגבירה, תיאורטית, את היכולת ואולי גם את התיאבון להמשיך ולהשקיע.

הורדת הריבית, בסוף חודש יולי 2019, שנים ארוכות לאחר הפחתת הריבית הקודמת, מעניינת עבורנו במיוחד כמו גם לתחום הנדל"ן האמריקאי בכלל. 

במקביל ובמצטרף להפחתת הריבית התרחב הפער בין אג"ח ל- 10 שנים לבין שיעורי התשואה, מה שעשוי ללמד על היתכנות גבוהה יותר להרחבת פעילות ההשקעות בנדל"ן, גם בשנים הקרובות.

באופן סמלי, הפחתת הריבית, בוודאי איננה מבשרת האטה בתחום זה, כי היא מאפשרת המשך סביבת ריבית המעודדת השקעות. במגזר המולטיפמילי המושפע מהדרישה הכללית בארה"ב לדיור בשכירות, על פני בעלות, מדובר בסימן להמשך עסקים כרגיל.

כתבות שונות שקראנו, מצטטות דיעות שאינן רואות, מנגד, את שיעורי ה- CAP משתנים מהותית, היות ומדובר בהפחתת ריבית, בנסיבות פוליטיות מורכבות, ולווא דווקא כלכליות באופן מובהק:

כלכלת ארה"ב נותרה בריאה כפי שמצביעים שיעורי האבטלה הנמוכים, שיעורי עליית השכר, סנטימנט הצרכנים ושיעורי צמיחת תוצר לאחרונה. אולם אי הוודאות המסחרית, הרווחים המתמתנים של התאגידים, האטת התעשייה וקצב ההנפקות בהשפעת הברקזיט ואירופה הובילו את הפדרל ריזרב לפעול כעת בכדי לשמר את התרחבות כלכלית.

השפעה על ה CAP Rate

יש הטוענים כי הפחתת הריבית תספק תנופה לתעשיית הנדל"ן המסחרית. בשילוב האטרקטיביות היחסית של נדל"ן בארה"ב ועלויות הגידור הנמוכות אמורים להמשיך לתמוך בזרימות הון בינלאומי לשווקי הנכסים בארה"ב. כתוצאה מכך, יתכן שזה יוביל להפחתת הלחץ להעלאת ה- CAP, עקב הפחתת שיעורי הריבית, על פי דוח של חברת שירותי הנדל"ן CBRE.

מאידך, לדעת אחרים, צעדי ההגנה הללו עשויים להשפיע באופן זניח באופן כללי על ענף הנדל"ן המסחרי, על פי מספר מקורות בענף. היידי לירנר, כלכלנית ראשית בחברת שירותי הנדל"ן Savills, טוענת כי הפחתת השיעור לא תעלה את ערכי הנדל"ן המסחריים מכיוון שהפחתה בשיעורים לא בהכרח מעוררת את הביקוש של המשקיעים אם הביקוש כבר לא קיים.
לירנר אומרת, שם, כי איננה רואה בקיצוצים של סוף יולי, השפעה ניכרת על הנדל"ן המסחרי, בעיקר מכיוון שכבר חלה ירידה דרמטית למדי בשיעורי המימון ולא ראינו הרבה תגובה גם בדרך של צמיחת הלוואות או הפחתה משמעותית של שיעורי ה- CAP,ולכן איננה חושבת שהקיצוץ של 25 נקודות בסיס בשיעור הפוליסה באמת יעבור ויספק תנופה רבה לנדל"ן מסחרי.

שיעור הCAP החציוני לנכסים מסוג משרדים במחוזות עסקיים מרכזיים בארה"ב (CBD) היה  5.2% בחציון השני של 2018, 5.1% ברבעון האחרון של 2018, ו 5% ברבעון השני של 2019. ולכן אם שיעורי ה CAP צנחו בבד עם הירידה בשיעורי האוצר עד כה, אומר לירנר אז לא ברור אם הפחתת הריבית כעת ע"י ה FED תהיה הזרז לירידת ה CAP כעת. 

אמנם הפחתת הריבית תוריד את עלויות הגידור והלוואות, אך היא גם יכולה להוביל לערכים אפילו גבוהים יותר בענף שכבר המחירים בו גבוהים מאוד.

האם הפחתת הריבית החדשה יכולה להביא לבועת נכסים בענף התעשייה? או שזה יביא ליותר מכירות?

הפד הפחית את ריבית הכספים הפדרליים בסוף יולי ברבע אחוז לכ -2.25 אחוזים כדי להגן על כלכלת ארה"ב מפני האטה כלכלית. כהצדקה להפחתת הריבית הראשונה מאז שיא המיתון הגדול, ציין הפד את החששות מפני האטת הכלכלה העולמית ומלחמת הסחר עם סין.

בטווח הקצר, "סביר להניח שמשקיעי הנדל"ן המסחריים יקבלו את ההחלטה להמשיך לרכוש נכסים, אפילו ברמות מחיר גבוהות", אומר ראיין סברינו, כלכלן ראשי ב JLL.

"זה עשוי להרחיב את מגמות שוק הנדל"ן ברחבי העולם שראו בעשור האחרון, כאשר המשקיעים תרו אחר השקעות ונכסים, תוך חיפוש של תשואות גבוהות יותר ותשואות יציבות."

אולם לטווח הארוך, סברינו אומר, כי הפחתת הריבית "מסתכנת בהרחבת הקרע בין ציפיות השוק למציאות הכלכלית העומדת בבסיסה, שעשויה להוות זרעים של בועת נכסים. מכיוון שלא צפויה צמיחה שלילית בהמשך לולא הורדת הריבית, (אם לא היה קיצוץ) , הסיכונים הכרוכים בהחלטת הפד עשויים להיות גדולים מכל דחיפה לשוק."

כאן מסתמן החשש האמיתי, כתוצאה מאי סיום המחזור ובעת הזו, גם הפחתת הריבית- האמרת הנכסים במידה כזו, עד כדי יצירת בועה, שפקיעתה תגרום משבר עמוק נוסף (כדוגמת זה של 2008/9) – י.ה..

מחזור הנדל"ן הנוכחי נמשך לעשור השני שלו – ללא סוף ברור באופק.

מחזור הנדל"ן הנוכחי נמשך לעשור השני שלו – ללא סוף ברור באופק. אמנם היו כמה שיהוקים בקטעים מסוימים,אך מגזר ה- multifamily נותר יציב ביותר. 

לפי NREI העוקבים אחר הסנטימנטים בענף כחלק מסדרת המחקר שלהם מזה שנים, התחושה במשך אותן שנים, בקרב הנשאלים, בקשר לסקטור היתה תמיד שורית. עם זאת התלהבות הזו התמתנה מעט משנה לשנה. The big takeaway הוא שהאופטימיות חזרה ועלתה לאחר שירדה מעט בשנת 2018.

כפי שקורא אחד כתב בתגובה פתוחה: "המצב תקין. ניתן למצוא עסקאות טובות כשאתה מסתכל מספיק חזק ומבצע את בדיקת הנאותות."

מקורות:

https://www.nreionline.com/finance-investment/what-does-fed-s-interest-rate-cut-mean-cre-industry

https://www.nreionline.com/industrial/fed-s-interest-rate-cut-could-boost-industrial-sales-or-disrupt-them

https://www.nreionline.com/research-summary

מעוניינים לשמוע עוד על השקעות איכותיות, נשמח להפגש.

לתאום פגישה מלאו את הטופס