סקירת שוק המולטיפמילי Q3/2019 – נקודות עיקריות

תפוסת שוק המולטיפמילי עולה ל 96.4%, הגבוהה ביותר מאז שנת 2000.

⇑  366 נק בסיס עלייה במרווח בין אג"ח ל-10 שנים וממוצע Cap Rate.

⇑ אחוזי תפוסה -96.4% -הגבוה ביותר משנת 2000                  ⇑ 3.2% עליית שכר דירה (12 חודשים)

⇓ 307,600 יח' דיור חדשות שנקלטו בשוק                               ⇓  256,000 השלמות בנייה חדשות.

⇑ $184 מליארד סכום עיסקאות כולל ב-12 חוד'                      ⇑   $17.1 מליארד השקעות הון בינלאומי*             ⇑  $1.5 טרליון סך הלוואות מולטיפמילי

*נתוני Q3/2019 ל 12 חודשים אחרונים. ** החיצים מצביעים על שינוי בקצב הצמיחה לעומת הרבעון המקביל בשנה שעברה.

לאחר שב 2018, המרווח בין ה Cap Rates ל תשואות האג"ח ל 10 שנים התכווץ לרמתו הנמוכה ביותר במחזור זה, החל מהרבעון הראשון, וכך גם ברבעון השלישי של 2019 המרווח ממשיך לעלות, לרמה של 366 נקודות בסיס. קרי, ממוצע Cap 5.34% ביחס לתשואות אג"ח 10 שנים של 1.68%.  תשואות האג"ח ל10 שנים, ירדו לרמתם הנמוכה ביותר מאז Q3/2016.

• • • ב 12 החודשים האחרונים ( Q3 2019) נספגו 306,000 יח', לעומת 256,00 יח' דיור חדשות שנבנו.
    • מספר התחלות בנייה ויח' דיור בתהליך בנייה – נותר גבוה, דבר המצביע על המשך היצע גבוה למסירה עד 2020 לפחות, אבל הרבה פחות מכמות הבנייה שאפיינה את שנות ה 70 וה 80. גם אם תחזיות הצמיחה ל 2020 יתממשו ויירדו ל 1.5%, הביקוש לדיור מולטיפמילי, יתמתן מעט, אולם הביקוש עדיין יישאר חיובי, עקב המשך המגמה להעדיף שכירות במולטיפמילי על פני החזקת בתים.
    • היקף עסקאות המולטיפמילי ב Q3 הסתכמו ב 46$ מליארד , ובסך הכל היקף עסקאות שנתי של  $184 מליארד , עלייה של 8.8% לעומת 12 החודשים הקודמים.
    • היקף השקעות ההון הבינלאומי ב Q3 עלה ל- $17.1 מליארד , המהווים עלייה של 44.1% לעומת 12 חודשים קודמים.
    • קנדה נותרה המשקיעה הגדולה ביותר של כסף זר, עם נתח של 65.1% מסך ההשקעות הזרות, שנייה אחריה בחריין עם 8.5% מההשקעות הזרות, ושלישית, ישראל, עם היקף השקעות של 5.8%.
    • היקף המשכנתאות עבור השקעות מולטיפמילי צמחו ב 24.4 מיליארד דולר ל -1.5 טריליון דולר, גידול של 1.7% רבעון-לרבעון.

  עלייה בשכר הדירה

  ממוצע שכר הדירה הגיע לממוצע של 1,471$ ליח'. עליה של 39.9% מאז המשבר ב Q4 2009, בממוצע רב שנתי של 3.5%.

  Phoenix ו  Las Vegas ממשיכות להוביל את צמיחת שכר הדירה גם ברבעון הזה עם 8.2% ו 7.4% בהתאם.  שכר הדירה ב Atlanta צמח בכ-4.2%.

  דמי השכירות ב Class B ו Class C  עלו ב , 3.3% וזאת בהשוואה ל 2.4% ב Class A.

  בנכסים מסוג Garden עלה שכ"ד ב 4.4%, בעוד שבנכסי בניינים גבוהים יותר- high-rise עלה שכ"ד בממוצע ב 2.2%.

  .

  זמן החזקת הנכסים עד מכירה

  בהנתן נתוני 12 החודשים האחרונים, אטלנטה, שארלוט וראלי ( צפון קרוליינה) היו המטרופולינים בהם תהליך שיפור הנכס ועד המכירה היה המהיר ביותר. אטלנטה ב44.7 חודשים, שארלוט ב 47.5 חודשים ו ראלי ב 50.1 חודשים.

  

  השקעות במולטיפמילי

  סך ההשקעות ב Q3 היו $46 מליארד. סך ההשקעות ב 12 חודשים האחרונים היו מליארד $184 עלייה של 8.8% שנה על שנה.

  תחום המולטיפמילי ממשיך להוביל את נפח המכירות הגבוה ביותר לעומת שאר סוגי הנכסים (מסחרי, משרדים, בתים פרטיים וכו').

  כ 70% מההשקעות היו בשווקים משניים, עם דגש ומיקוד בעסקאות Value-add.

  **שווקים עיקריים: בוסטון, שיקגו, מטרו לוס אנג'לס, מטרו ניו יורק, מטרו סן פרנסיסקו, וושינגטון DC. שווקים משניים: כל שאר השווקים.

  

  השקעות הון בינלאומי במולטיפמילי

  רכישות ישירות על ידי מקורות הון בינלאומיים הסתכמו ב -17.1 מיליארד דולר במהלך 12 החודשים האחרונים (Q3 2019), המהווים עלייה של 44.4%.

  קנדה נותרה הרוכשת הזרה המובילה של מתחמי מולטיפמילי בארה"ב, בכ-65.1% מהרכישות של קונים זרים.

  ישראל היא הרוכשת השלישית בהיקף ההשקעות (99M$~)  ביניהם קבוצת דלק, ו Global Holdings (של אייל עופר).

  הרוכשים הזרים הגדולים ביותר

  (במליוני דולרים):

  Brookfield (Canada) $5,650

  Tricon ( Canada) $1,400

  Investcorp (Bahrain) $1,447

  PSP Investments( Canada $915

  Starlight Investments (Canada) $555

  Delek Group (Israel) $479

  Global Holdings (Israel) $441

  Western Wealth Capital (Canada) $428

  QIA (Qatar) $365

  Low TIde Properties(Canada) $311

   

   

   

   

   

  מקורות:
  

  CBRE US Multifamily Figures -Q3-2019

  Newmark Knight Frank -3Q19 UNITED STATES MULTIFAMILY CAPITAL MARKETS REPORT

  Yardi Matrix – Multifamily National Report October 2019

  CBRE – U.S. Multifamily Inbound Investment Trends H1 2019   

   

  מעוניינים לשמוע עוד על השקעות איכותיות, נשמח להפגש.

  לתאום פגישה מלאו את הטופס