מה היא השקעה בנכס Multifamily, ומדוע היא עדיפה על סוגי עסקאות נדל"ן אחרות? 

Multifamily הינו מקבץ דירות למגורים בשכירות, בלבד, המאוגד יחד תחת בעלות אחת (LLC), ומשמש זה עשרות רבות שנים כצורת מגורים נפוצה ביותר בקרב מעמד הביניים בארה"ב (בקרב כ- 70 מליון איש). התחום מושפע מאוד, החל ממשבר 2008, ממגמת נטישת הבעלות על דירות ומעבר לשכירות.

לחלק משמעותי מנכסי ה- Multifamily (בייחוד בפרברים) גדר תוחמת וכניסה ראשית, כמו גם מתקנים ציבוריים כגון חדר כושר, חדרי כביסה, בריכת שחיה, גן משחקים לילדים, פארק כלבים, לובי ועוד.

התחום מחולק לפי רמת הנכס והמתקנים בו, שנת הבנייה, מיקום ואיכות הדירות : Class A, B, C, כששכר הדירה ב Class A יהיה הגבוה ביותר, Class B משמש מעמד בינוני, ואילו Class C, מאופיין בשכר דירה נמוך, ושיעורי תפוסות תנודתיים ביותר.

על פי מחקר של חברת CBRE היקף עסקאות ה Multifamily השנתי (12 חודשים אחרונים) שנמדד ב Q2 19 היה $183 מליארד, עלייה של 13.3% לעומת 12 החודשים הקודמים, מתוכם כ 14.7$ מילארד הון זר.  Q2 19 מסמן את הרבעון התשיעי ברציפות בו הוביל תחום ה Multifamily את נפח המכירות הגבוה ביותר לעומת שאר סוגי הנכסים (מסחרי, משרדים, בתים פרטיים וכו').       ר' CBRE Q2 2019 U.S Multifamily Figures

למה Multifamily

1. עדיפות השקעה על פני שוק ההון– סקטור ההשקעה של ה Multifamily , קרי השקעה מסחרית בשכונות להשכרה בארה"ב, הוכיח בעשרות השנים האחרונות, כדאיות רציפה, תוך יצירת תשואה עודפת וזאת ביחס לכל סוג השקעה מסחרי אחר בנדל"ן בארה"ב , ומשמעותית עדיפה על שוק ההון (עד פי 4 מתשואת שוק ההון!) בחלק ניכר מן השנים שנבדקו.  התחום מתאים הן למשקיע הכשיר המתוחכם והן למשקיע הרגיל.

2. שיעור תנודתיות נמוך – ההשקעה בסקטור זה אף ניחנת בשיעור תנודתיות נמוך יותר משוק ההון. כיוון שמדובר בנכסים גדולים (מאות יחידות דיור) המשמשים למגורים, לקהל שלא יכול לרכוש בתים פרטיים (או לא מעוניין).

3. ביקוש גבוה – שתי אוכלוסיות שונות, מובילות וחשובות בארה"ב נוטות להעדיף שכירות מאשר בעלות- מצד אחד: חלק ניכר מה Millennials ולענייננו בני 20+ – 30+ המחפשים ניידות ובכלל פחות מתעניינים בבעלות על דירות,ומנגד: ה- Baby Boomers, בני ה- 70-80 לא מעוניינים לתחזק בית בעצמם, רוצים כסף מזומן פנוי.

שני הקהלים הללו מעדיפים את הגמישות שמציעה שכירות במחירים סבירים מחד וסביבת מגורים טובה מאידך – מה שמושך אותם לשכור ב Class B ובכלל.

4. השקעה פאסיבית ומפוזרת – עבור המשקיע, זוהי השקעה פאסיבית לחלוטין, אשר מנוהלת ומתופעלת על ידי היזם. ליזם יש תוכנית עסקית ברורה למימוש הנכס לאחר השבחה והעלאת שכר הדירה בהתאם. בנוסף ההשקעה מפוזרת על פני מספר רב של יח' דיור (100-700).

5. נכס קיים ומניב מעת הרכישה -ישנן מעט התחלות בנייה חדשות, יחסית, דהיינו ביקוש עולה וגובר- לפי מחקרים, הדרישה למגורים בשכירות עולה על שיעור התחלות הבנייה הקיים. פער זה אף צפוי להמשיך ולגדול. כיוון שכך, תחום השבחת הנכסים הקיימים, כדאי כלכלית. הנכסים עובדים עשרות שנים, מושכרים לדיירים, ועוברים השבחה מדי כמה שנים. משמעות הדבר שכבר בעת רכישת הנכס, הנכס מניב דמי שכירות מעת הרכישה.

מה מבדל עסקה מצויינת מעסקה אחרת? 

• מטרופולין, מחוז, Location – 

בסוף יום, כל השקעה צריכה להיבחן, לא רק אל מול המגמות החלות בתחום ובסקטור כולו,  אלא גם ובעיקר תוך מתן תשומת לב לכלכלה המקומית (דהיינו לכלכלת מטרופולין) ואף לאיזור בו נמצא הנכס. נוסף על כן, לכל נכס מיקום מסויים וסיפור רקע אינדיבידואלי, מה שהופך את המשימה לקשה יותר.

• איכות תפעול הנכס- 

היכולת לממש את תוכנית ההשבחה של הנכס היא העיקר. מדובר בתוכנית הכוללת שיפוץ בנכס תוך שמירה על תפוסת מירבית באותה תקופה, הוצאת דיירים שקיימת אצלם בעיית תשלומים, הכנסת דיירים חדשים במקומם, העלאת שכר הדירה בהתאם למחירי השוק, ולא פחות חשוב, מכירת הנכס במחיר המתאים ובזמן הנכון. פרוייקט מורכב שכזה, עליו להיעשות על צוות מוכשר ובעל ניסיון משמעותי.

• יזם איכותי-

בתקופה בה המרווחים בתחום ה Multifamily מצטמצמים, ברקע עליית המחירים, יהיה הנכס טוב ככל שיהיה, תהיה ההזדמנות מעניינת ככל שתהיה, חייב להיות מאחוריה יזם איכותי ומתאים,  אשר לוקח את מושכות ה Asset Management בצורה אקטיבית ואיכותית.

• עסקאות שאינן ראויות-

יש בהחלט הזדמנויות השקעה בסקטור ה- Multifamily שאינן ראויות, משום שהן מציעות תשואה לא מספקת, או משום שהן מציעות תשואה גבוהה מדי (דהיינו סיכון גבוה), ואין בצידן הצדקה מספקת לסיכון עודף זה, אין ליזם יכולת ונסיון לממש את התוכנית העסקית, או לחילופין תוכנית עסקית שאינה מבוססת דייה, מינוף גבוה מדי בעסקה, תפוסה נמוכה מדי, דמי ניהול גבוהים מדי, ופרמטרים נוספים רבים שעשויים לצאת מה"סקאלה". 

כאן תפקידנו מתחיל…..

מעוניינים לשמוע עוד על השקעות איכותיות, נשמח להפגש.

לתאום פגישה מלאו את הטופס