עמוק בתוך ה- Cycle הכלכלי הנוכחי – כיצד כלכלת המאקרו משפיעה על עסקאות Value-add בתחום המולטיפמילי

שנים ארוכות לאחר המשבר הפיננסי החמור בשנים 2008- 2009 – אנחנו רואים המשך מגמה של עליית מחירים ועליית מכפילים בחלק ניכר מהנכסים.

שוק ההון, נראה, ב 20 בפברואר 2020, במתכונת של שבירת שיאים בלתי מפסקת. כתבות אין ספור מדברות על כך שהסיכון הולך ומאמיר, ואילו כמה ימים אח"כ הירידות בשוק המניות היו החדות ביותר מאז 2008 , ומדד הפחד, האמיר לשיא של 10 שנים , קרוב ל 50!  כתוצאה מסיכון שמציב משבר הקורונה.

ריבית המשכנתאות עלתה לפני כשנה ורבע, מה שגרם, טבעית, לתחושה של תחילת סיום מחזור כלכלי והיערכות להעלאות ריבית נוספות. במפתיע (או שלא במפתיע?) השתנה הכיוון שוב. ה- FED עצר את העלאות הריבית, ושוב נוצר פער סביר בין רמת התשואה לבין שיעורי הריבית.

הדבר גרם לכסף נוסף להיכנס לשוק… כסף נוסף מהווה תחרות נוספת לגבי רכישת אותם נכסים וכתוצאה מכך עליה במחירי נכסים.

זה גורם ליזמים רבים לקחת צעד אחורה- אף אחד לא רוצה לבצע עיסקאות במחירים גבוהים מדי. קשה למצוא עיסקאות טובות ואטרקטיביות. מנגד, יש רצון גדול מאד לבצע עיסקאות בתחום ולחץ של הר כסף בלתי נדלה שתר אחרי השקעות איכותיות, ולפיכך ככל הנראה נראה המשך פעילות עניפה וזרימת סכומים ניכרים נוספים במחירים, יחסית, גבוהים.

בעיון בכתבה שהוציא Yardi Matrix – US Multifamily Outlook Winter 2020, שלו, יש להניח, נקודת הסתכלות רחבה לאין שיעור ואובייקטיביות, ניכר עדיין שוק בריא ועליה יפה של 2.5% בשכר הדירה.

מנגד, במקומות שונים ניתן לשמוע על הקושי שיוצרת ההעלאה הבלתי פוסקת בשכר הדירה.

התמתנות בעליית שכר הדירה, תשפיע ישירות על מגזר ה Value Add, שכן כ-50%, ככלל, משיעור ההשבחה, נוצרים כתוצאה מהעלאת שכר הדירה באופן גנרי, ולא משיפוצים בנכסים.

במקומות שונים, על פי Yardi, שם, ניכרת עדיין איטיות בשיעור הכניסה של נכסים חדשים אל השוק, מסיבות של מחסור בכח אדם מספיק לבנייה.

במקומות אחרים, ניכר שרוב גדול של הנכסים מיוצב, ולפיכך מתקיימת פעילות Value add, פחותה.

בסוף דבר, מגמות התעסוקה, העלאת שכירות ועוד, ניכרים בהם, כתמיד, ובמיוחד כעת פערים והבדלים בין מטרופולין אחד למשנהו. הדבר יוצר צורך 'להגירה' של פעילות יזמים אל איזורים חדשים ויותר קטנים שעוד לא מימשו את מלוא הפוטנציאל. מבחינת היזם- הדבר מצריך בניית פלטפורמה גמישה יותר, והתרגלות לניהול פחות נוח.

עבור משקיעים, המשקיעים באופן שוטף בעיסקאות מולטיפמילי- יש להבין, כי נכסים המוצעים היום עלולים להיות מסוכנים, יש צורך לבדוק אותם בשבע עיניים תוך הבנה של המצב הקיים באותה עיר, וידוא שיעורי הריבית ולוודא, כי חלוקת הסיכון עם היזם היא מתאימה ונוטה באופן ברור לטובת המשקיע.

רוצה לשמוע עוד על תהליך צבירת נכסים או על השקעות איכותיות?  נשמח להפגש.

לתאום פגישה מלאו את הטופס