מטרופולין Atlanta – סקירת חציון ראשון 2019

אטלנטה משלבת קסם של עיר קטנה עם ההמולה של עיר גדולה. בעיר עצמה מתגוררים מעט פחות מחצי מיליון תושבים, אך באזור המטרופוליטן באטלנטה מתגוררים כ- 5.8 מיליון אמריקאים. 

איכות החיים של המטרו, בשילוב עם כדאיות\ עלות המחייה הזולה יחסית לשווקי החוף, כמו גם הפוטנציאל החזק שלה לצמיחת שכר דירה, ממשיכים לתמוך בכדאיות ההשקעה בתחום ה מולטיפמילי באטלנטה.

הצמיחה הכלכלית האחרונה באטלנטה משכה כ- 89,000 תושבים חדשים בשנת 2017.

מגזר ה Multifamily של אטלנטה הוא מגזר חזק, המונע על ידי מגמות תעסוקתיות חיוביות ומגמות דמוגרפיות. התפוסה בנכסים מיוצבים עלתה 20 נקודות בסיס בשנה לעומת חודש מרץ, מה שמצביע על כך שהביקוש לדיור נותר חזק למרות היצע חזק לאורך המחצית השנייה של המחזור.

כ -60,300 משרות נוספו ב -12 החודשים שהסתיימו במרץ, עלייה של 2.1% משנה לשנה, 50 נקודות בסיס מעל לשאר ארה"ב. תחום שירותי החינוך והבריאות של המטרו הוביל צמיחה לאורך התקופה, לאחר שצבר 14,800 משרות. אטלנטה עומדת, כנראה,  להיות מרכז עבור חברות תרופות וביוטכנולוגיה העוברות או מתרחבות בדרום.

קמפוס בתי החולים של אוניברסיטת אמורי, יורחב בעלות של  1.5 מיליארד דולר, ותוכניותיו לפיתוח מחוז חדשנות בתחום הבריאות ב North Druid Road, רק יוסיפו לצמיחה זו.

 כ -1,100 יחידות נמסרו במהלך חודש אפריל ומסירת למעלה מ- 22,000 יחידות נוספות נמצאות בעיצומן.

המכירות של נכסי מולטיפמילי, במהלך ארבעת החודשים הראשונים של השנה, היו סולידיות, עם נכסים בשווי של כ- 1.3 מיליארד דולר.

האמרת דמי השכירות בשנה האחרונה של אטלנטה צפויה להימשך גם השנה. הצפי הוא שדמי השכירות יאמירו בכ -3.5% בשנת 2019.

מחירי הבתים באטלנטה:

כמו חלק גדול משוק הדיור האמריקני, שיעורי עליית השווי של הדירות באטלנטה במגמת עלייה. לפי NeighborhoodScout, השיעור המצטבר הזה עומד על 67.68% משנת 2000 עד 2018. למרות שזה עשוי להיראות כמו אחוז נהדר, הוא נמצא אך מעט מעל הממוצע לעומת ארה"ב. 

מחיר המכירה החציוני של בית חד-משפחתי באזור המטרו באטלנטה הוא 216,100 דולר בלבד, לפי נתוני איגוד המתווכים. זה הופך את קניית הבית בעיר להזדמנות ריאלית, במיוחד בהשוואה לערים הגדולות בחוף המזרחי. לדוגמה, בניו יורק ובוושינגטון, D.C., מחירי המכירות החציוניים הם 403,900 דולר ו -417,400 דולר בהתאמה.

מגמות בדמי השכירות

דמי השכירות במטרו עלו 4.8% משנה לשנה עד אפריל, לעומת 3.0% בשיעור הצמיחה לאומי. 

דמי השכירות עלו בהתמדה במהלך השנים האחרונות, והגיע לממוצע הכולל של 1,272 דולר, עדיין מתחת לנתון הלאומי של 1,436 דולר. 

את הצמיחה הזאת הובילו מגזר מעמד הביניים עם שכר הדירה בשיעור של 6.6%, לממוצע של 1,049 $. דמי השכירות של דירות יוקרתיות עלו ב -4.0% משנה לשנה, לממוצע של 1,414 דולר. 

עיקר האספקה מורכבת ממלאי נכסי יוקרה שנמצאים בשוקי משנה עירוניים. הביקוש לנכסי מעמד הביניים צפוי להישאר איתן, ולתדלק צמיחה נוספת.

• בגרף – העליון – עליית השכירויות באלטלנטה גבוהה מעליית השכירויות הלאומית.
  בגרף התחתון – עליית שכר הדירה באטלנטה, בדירות יוקרה (Life Style), נמוכה מעליית שכר הדירה בדיור למעמד הבינוני (Rent by necessity).

מגמות תעסוקה

המטרו צבר 60,300 משרות ב- 12 החודשים שהסתיימו במרץ, עלייה של 2.1% בהשוואה לשיעור הצמיחה הלאומי שעומד על 1.6%, מה ששמר על אחוז האבטלה נמוך העומד על  3.8% מפברואר, והמשיכה לייצר ביקוש למתחמי מולטיפמילי באטלנטה.

ענף שירותי החינוך והבריאות הוביל את צמיחת התעסוקה עם תוספת של 14,800 משרות, עלייה של 4.2%.

בין 2016 ל -2017  היו באטלנטה יותר מ- 2,000 בוגרי מדעי הביולוגיה והביו-רפואה, מה שהפך את המטרו לעשירי בגודלו לשוק הכשרונות למדעי החיים, על פי CBRE.

תחום הפנאי והאירוח  הוסיף לצמיחה כ- 13,700 משרות. חלק מהצמיחה של המגזר הוא בעקבות בניית מלון בין 195 חדרים (Reverb Hotel) ליד אצטדיון מרצדס-בנץ.
הפרויקט הוא חלק מפיתוח גדול יותר לשימוש מעורב שצפוי לכלול דירות ושטחי קמעונאות.

יוקר המחייה

למרות שחלק משמעותי באוכלוסייה נאבק ביוקר המחיה, אטלנטה מדורגת כאחת מערי המטרו הזולות ביותר, בגלל שכר הדירה הממוצע הנמוך שלה, במיוחד בהשוואה לערים הגדולות בחוף המזרחי.

בעוד שמחיר הבית החציוני חצה את רף 200,000 הדולרים לראשונה בשנת 2018, הבעלות על הבתים פרטיים, ממשיכה להיות האופציה הזולה יותר עבור התושבים והיא מהווה 15% מההכנסה החציונית.

עם צמיחת שכר הדירה משנה לשנה באטלנטה (4.8% נכון לאפריל) בקצב גובר שעולה על מרבית ערי המטרו הגדולות האחרות, הלחץ הכלכלי גובר על השוכרים. שכר הדירה מהווה כ 22% מההכנסה החציונית. עם זאת יחס כדאיות השוק \ יוקר המחייה מצביע על כך שישנן הזדמנויות נוספות לצמיחת שכר דירה.

גידול האוכלוסייה

גידול אוכלוסיית המטרופולין ב- 2017  היה 89,000 תושבים. גידול של 1.5% – כפול מהגידול הממוצע הלאומי שעמד על 0.7% בארה"ב כולה.

הגידול באוכלוסייה נמשך כתוצאה מגידול במספר המשרות וחוזקת כלכלת המטרופולין. 

כמות עסקאות

בארבעת החודשים הראשונים של השנה הייתה פעילות ההשקעות במולטיפמילי סולידית יחסית,  והסתכמה ב -1.3 מיליארד דולר.

מכיוון שכל הנכסים שנמכרו עד אפריל היו נכסים של מעמד הביניים, מסוג Value Add, המחיר הממוצע ליחידה\ דלת באטלנטה ירד, ב -10,000 דולר ל -107,717 דולר.

תשואות הרכישה של נכסי Class A מיוצבים נמצאים בטווח של 4.3% עד 5%, במידה רבה בקנה אחד עם שווקים משניים גדולים אחרים. 

עליית כמות העסקאות ה Value Add במטרופולין כיווצו את תשואות Class A, מכיוון שנכסי Class B / C הם ללא ספק הפופולרים יותר באטלנטה.

שוקי המשנה העירוניים של אטלנטה הובילו את הצמיחה, כאשר נפח העסקאות המשולב הסתכם בכ -2.7 מיליארד דולר!  Duluth/Norcross הם שוקי המשנה המבוקשים ביותר ומובילים בהיקף העסקאות: (505 מיליון דולר) במהלך 12 החודשים שהסתיימו באפריל.

מקורות:

Multifamily Report Summer 2019 – Yardi – Metro Outlook 2019  

https://smartasset.com/mortgage/the-cost-of-living-in-atlanta

מעוניינים לשמוע עוד על השקעות איכותיות, נשמח להפגש.

לתאום פגישה מלאו את הטופס