השקעה חכמה ב- Multifamily

תחום ה- Multifamily הוא תחום רחב וענף וקיימים בו גופי ענק, גופים מתמחים, משפחות עתירות הון, יזמים, מתווכים ועוד.

אנו ב- FACIL עוסקים בנישה מסויימת בו- השקעה כ- LP מתוחכם ולעיתים גם כשותפים בחברות ניהול, העוסקות בעיסקאות Value Add בלבד (השבחה לשם מכירה), באיזורים מסויימים, בלבד.

מתוך נקודת המוצא שלנו, אנו מעוניינים, בסדרת כתבות, מתגלגלת, לעניין אתכם, בכל גיליון בסוגיות חשובות בביצוע השקעות חכמות בנישה בה אנו עוסקים, כדי לחבר אתכם לעשייה שלנו.

הפעם, נעסוק בתפקיד ה Asset Management  ובתפקיד ה- Property Management.

Asset management

מהו ניהול נכסים?

ניהול נכסים מתייחס לניהול השוטף של השקעות, או תיק השקעות, מטעם המשקיעים.
באופן כללי, לענייננו, המשמעות היא מעקב, ניתוח והערכה של כל השקעה מראשיתה ןעד למימושה, במטרה לפתח אסטרטגיות תקינות וכלכליות כדי להקטין את חשיפת הסיכון. בתחום ה Multifamily  ניהול נכסים מתייחס לניהול השקעות הנעשות בנכסי נדל"ן מסחריים נפרדים בבעלות פרטית.

מה הוא  Asset Management – AM ?

השקעת נדל"ן כוללת ניתוח של יסודות מקרו-כלכליים וספציפיים לשוק כמו גם מודלים פיננסים מורכבים. Asset management מתייחס לתהליך של מקסום הערך והחזר ההשקעה של נכס. זה כולל את מציאת מקורות ההכנסה הגבוהים והעקביים ביותר, צמצום הוצאות בכל מקום אפשרי וניהול סיכונים, בין היתר.

תפקיד ה- Asset management

Asset management משמש כבעלים של נכס ההשקעה ומחפש את טובת בעל הנכס. הם בקיאים במיצוב מחדש של נכס ובייעול פעולות להפחתת הוצאות, הגדלת הכנסות ושיפור שווי הנכס. הם אחראים ליצירה וליישום של האסטרטגיה הכללית של הנכס. זהו תפקיד היזמים שעימם אנו פועלים בכל נכס בו אנו משקיעים.

Asset management עוסקים בדרך כלל בסוגיות אסטרטגיות חשובות הקשורות בנכס. ניהול נכסי נדל"ן זקוק למחשבה וביצוע אסטרטגיים בכדי לשפר באופן אקטיבי את הערך ואת תזרים המזומנים של הנכסים.

Asset management כולל משימות כמו:

• השגת ההלוואות המתאימות ביותר בתנאים הטובים ביותר, תוך שימוש בגופי ייעוץ
• ביצוע בדיקת נאותות לרכישה או למכירת נכס
• הערכת ערך הנכס וניתוח דרכים להגדיל את ערכו
• שיווק הנכס ליצירת צמיחה בהכנסות
• הכנת תחזיות פיננסיות לטווח הארוך
• ניהול תזרים מזומנים
• מחקר שוק
• ניתוח נתונים תפעוליים
• פיקוח על המנהל התפעולי של הנכס (ה- Property management)
• פיתוח תקציבי שיפוץ ותפעול הוצאות
• הערכה, מעקב ושינוי אסטרטגיית מימון נכסים
• תפקידים נוספים

תפקיד ה- Property Management

Property Management הם האנשים בשטח שאמונים על הפעילות היומיומית של הנכס.

PM נדרש לשמור על הפעילות השוטפת בנכס בצורה חלקה ולשמור על ערך הנכס. זאת עבודה הדוקה עם דיירי הנכס. ל PM תפקיד קריטי ביצירת אוירה ותרבות שנוצרת בין הדיירים לבין עצמם ובין הדיירים לבעלים, והוספת ערך מוסף של קהילתיות ותרומה לקהילת השוכרים, מה שמסייע בדר"כ בשמירה על אחוזי תפוסה גבוהים של הנכס.

בנכסים רבים, מתקיימים חיי קהילה אינטנסיביים, משפחות וחברים, בדרך כלל בעלי מוצא גיאוגרפי זהה, המעוניינים להמשיך לגור יחד בשכנות.

התשלום לחברות PM נעשה בדר"כ כאחוז מסוים מהכנסות השכירות שנוצרו על ידי נכס ההשכרה תוך כדי ניהולן. במקרה שלנו, מדובר, בד"כ, בכ-% 3- 3.5%, במשתנה בין נכס לנכס.

תפקיד ה- Property Management כולל משימות כמו:

• שיווק הנכס להשכרה
• טיפול בפניות של דיירים
• סריקה וסינון דיירים המועמדים להצטרף
• בחירה של מועמדים\ דיירים נכונים
• ניסוח הסכמי שכירות
• ביצוע בדיקות מעבר
• פיקוח על כניסת הדיירים לדירות בצורה מסודרת
• גביית הכנסות משכירות מדי חודש
• לדאוג לפנות דיירים שלא משלמים בזמן,
• פעולה התואמת את תוכנית ההשבחה שהוגדרה ע"י ה Asset Management.
• תיאומים של כל מה שנוגע לתחזוקת הנכס
• מספק לבעל הנכס/ ה- Asset Manager דוחות כספיים וכל מידע מתאים הנוגע לנכס.

יחסי הגומלין בין PM ל – AM

PM הוא אומנם גורם חשוב מאוד חשוב להצלחת תפעול מוצלח של Multifamily, שהוא נכס עתיר תפעול מטבעו. אולם מנסיוננו, הצלחתו של פרוייקט, תלויה באופן מלא, בניהול ובפיקוח ההדוק והאקטיבי של ה- AM.

לא מספיק ש AM יציב יעדי העלאת שכירות, שיפוץ על פי תוכנית וכו', עליו גם  לוודא בצורה רציפה והדוקה, שהביצוע המדוייק מבוצע, וזאת על ידי תקשורת ובקרה רציפה ואפילו יומית עם ה- PM.

לסיכום:

המפתח להצלחת פרוייקט השבחה היא פעולה אינטנסיבית ורצופה של ה- PM, בהנחיית ה- AM למימוש התוכנית.

איוש לא מוצלח בצוותי ה- PM משפיע באופן דרסטי על יכולת ה- AM והמשקיעים להינות מכספי השקעתם בפרוייקט Value Add.

תפקידו של ה AM הוא לוודא בצורה הדוקה שתוכנית ההשבחה יוצאת לפועל, ואם לא, לפעול בזמן להחלפת איוש ה PM ( ולפעמים אף יותר מפעם אחת) על מנת להגיע לתוצאות הרצויות \מתוכננות.

ראו גם, בין היתר:

https://www.mashvisor.com/blog/real-estate-Asset-management-property-management/

מעוניינים לשמוע עוד על השקעות איכותיות, נשמח להפגש.

לתאום פגישה מלאו את הטופס