החשש ממיתון דוחף Family Offices בכל העולם, להקצות יותר להשקעות ישירות בכלל ובנדל"ן בפרט

עו"ד יואב הולצר

כל מי שעוסק בתחום ההשקעות לסוגיו השונים, חושב על עיתוי סיום ה- Cycle ועל המשמעויות של זה מבחינת התפתחות של מיתון, הפחתת מכפילים בתחומים שונים, ירידה במחירי נכסים, עלויות מימון ועוד. כולנו קוראים, כל יום, כתבות העוסקות בניסיון להעריך ולנבא, עד כמה שניתן, את העיתוי של המיתון או עיתוי סיום המעגל הכלכלי הנוכחי.

שיחות על העיתוי עולות כל יום, בשיחות משפחתיות, בעסקים וב Family Offices.

מתוך עיסוקנו בהשקעות מסוג Multifamily Value Add Class B בארה"ב, אנחנו נדרשים לסוגיה הזו תמיד, שכן עסקאות Value Add, עסקאות שבהן אנו עוסקים, רגישות במידה מסויימת למיתון (הפחתה של שיעור התפוסה ו/או של מחירי הדיור) וכמובן, שהתשואה הכוללת הצפויה, זו המושגת לאחר מימוש הנכס, מושפעת מה- CAP בפרט וממחירי הנכסים בכלל.

כשאני אומר, שעסקאות Value Add הן רגישות במידה מסויימת, להבדיל, למשל, ממצב אחר, בו עיסקאות כאלה הן רגישות במידה רבה, כוונתי היא לכך שמטבען, עיסקאות Value Add מייצרות סוג של גידור פנימי בכך, שהן בעיקרן, מבוססות על נכס מניב, קיים, פעיל במשך שנים רבות, שגם אם מתקיים בהן עיכוב בקידום התוכנית העסקית, עדיין הן אמורות להניב תשואה סבירה שוטפת שמאפשרת שימור (הנוסעת מרווחי הנכס השוטפים). הרווח המרכזי שאמור להיווצר בעיסקאות מסוג זה, טמון בהשבחה התפעולית ובהשבחת דמי השכירות, שנובעים, בין היתר, משיפוץ או משיפורים מסויימים שמבצעים בדירות או בחלק מהן.

יהיה עדיין נכון לאמר, שקיים סיכון, התלוי מאד בהיקף המינוף (LTC/ LTV) שמחמיר מאד במצבי כלכלה במשבר, כלכלה בעת מיתון וכיו"ב. במצבים מסויימים, במקרי מיתון, נכסים מסויימים יגיעו למצב תפוסה נמוך או מדד יעילות כלכלי אחר פנימי, שיגרום לקושי בעמידה בתנאי המשכנתא. אם הקושי בתשלום המשכנתא לא יטופל בנקיטת הפחתה בעלויות ניהול או הפחתה בעלויות תפעוליות או, לעיתים, פניה להשקעה נוספת (capital call) עלול להיגרם אובדן מלא או משמעותי של ההון שהושקע. לפיכף, כאמור קיים סיכון מסויים.

כאמור, צריך לראות בהקשר זה, שככל שמדובר בעסקה שבה המינוף הוא סביר בהיקפו ובאיכותו, עדיין מהווה נכס Multifamily, נכס בעל אופי סיכון נמוך יותר, בממוצע, ומתאים לתקופות מיתון. לענייננו, אם אנחנו נוטים שלא להיכנס להשקעה שממונפת ביותר מ- 75% הרי שככל שאנו סוברים, שתקופת מיתון מתקרבת, עלינו לרצות לקיים עסקאות רק ברמת מינוף נמוכה מזו.

אנחנו עוסקים בהשקעות בעיסקאות Multifamily Value Add Class B בארה"ב, מחוץ למרכזי ערים, במטרופולין של אטלנטה ובמטרופולינים של ניו- ג'רזי ודרומה עד לוושינגטון הבירה, שהם כאמור נכסים מניבים, עם הרבה מקום לשיפור וייעול פעולי, ורמות מינוף מכסימלית של 75%.

התנודתיות בשווקי ההון, הופכת את ההשקעה במכשירים נסחרים למורכבת יותר.

התנודתיות בשווקי ההון, שמאפיינת את השנים האחרונות, ביתר שאת במהלך כהונתו של נשיא ארצות הברית, הנוכחי, טראמפ, הופכת את ההשקעה במכשירים נסחרים למורכבת יותר.

השקעה בנכסים סחירים, ולדוגמא קרנות REIT נסחרות, שנכסי הבסיס שלהן, עשויים להיות אותם סוגי נכסים, בהם אנחנו נוהגים להשקיע, עשויה להיות, כאמור, מורכבת יותר, שהרי מחיר הקרן, שהתעודה שלה נסחרת, נגזר גם ובעיקר מהלכי רוח בורסאיים, מתנועות גדולות של בעלי עניין, רובוטים וכיו"ב.

בעיון בדו"ח שפירסמה UBS – The Global Family Office Report 2019, ניכרת השקעה גוברת של Family Office בהשקעות נדל"ן וב- private equity וירידה בהשקעות בקרנות גידור (שבדרך כלל משקיעות מהותית בנכסים סחירים, באופציות ובנגזרים). הסבר אפשרי וסביר להתנהגות כוללת זו יכול לרמז על נטייה להוריד את החשיפה לשוק ההון ומתן מקום גדול יותר לחשיפה לנכסים לא סחירים ובעיקר נכסים פרטיים.

אמנם, ככלל, יש התעניינות גדולה בהשקעות Core להבטחת תשואה לשימור, אך עיסקאות value add נכונות, עשויות להתאים גם בתקופות אלה, ולהתאים לאותה מטרה וזאת משום, שבצד הפוטנציאל שהן מאפשרות לריווח נוסף שנוצר בעת מימוש הנכס, לאחר שיפור בנתונים הכלכליים שלנו (וזאת גם בהשפעת רמת המחירים, כמובן) עדיין קיימת הנבה בסיסית, כפי שאמור לעיל.

לסיכום:

קיים חשש טבעי ומובן שהולך ומצטבר בקשר ליכולת של השווקים "להחזיק" את רמות המחירים ולאפשר המשך השקעות טובות ומועילות, בסיכונים סבירים. אמנם, החשש הזה יכול ליצור התרחקות כללית מהשקעות, אך עיון מעמיק, יכול להראות למשקיע, שנכסים מסוג אלה, שאנו מעדיפים להשקיע בהם בעצמנו, הם מתאימים, יחסית, יותר, גם בתקופות מיתון.

*הכתוב כאן אינו מהווה המלצה לרכוש נכסים סחירים כלשהם או להימנע מלרכוש אותם. לכותב אין רישיון לייעוץ השקעות. באמור כאן יש משום הבעת דיעה אישית כמשקיע פעיל.

מעוניינים לשמוע עוד על השקעות איכותיות, נשמח להפגש.

לתאום פגישה מלאו את הטופס